Vorlage - BV-A1/2022-0198  

Begründung / Erläuterung

Der Gemeindeverwaltung liegt ein Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage und 32 Wohnungen, einer Arztpraxis und eines Büros auf den o.g. Grundstücken vor.

Für dieses Vorhaben stellte der Vorhabenträger bereits im März 2020 einen Antrag auf Bauvorbescheid. Die Bauvoranfrage wurde den gemeindlichen Gremien im August 2021 zur Beschlussfassung vorgelegt (BV-A1/2020-0046) und beschlussgemäß das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt. Dieses ersetzend erteilte die Untere Bauaufsichtsbehörde am 18. 06.2021 einen positiven Bauvorbescheid.

Generell ist die Bauaufsichtsbehörde mit dem Erlass des Bauvorbescheides bei der Entscheidung über den (späteren) Bauantrag an die im Vorbescheid entschiedenen Fragen gebunden, so dass eine Baugenehmigung aus Gründen, die im Vorbescheid bereits entschieden sind, nicht versagt werden kann.

Im Bauvorbescheid wurden hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung Wohnungen, zentrenrelevanter Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 370 m² sowie Büros beantragt, im Bauantrag wird neben der primären Wohnnutzung eine Arztpraxis mit einer Nutzfläche von 380 m² sowie ein Büro mit einer Nutzfläche von 66 m² beantragt. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung bleibt der Bauantrag hinter den Zahlen des Bauvorbescheides zurück. Die Grundfläche (einschließlich der nicht überbauten Tiefgaragenflächen) im Bauvorbescheid beträgt 1.138 m², die jetzt beantragte Grundfläche (einschließlich der Tiefgaragenflächen, die durch Balkone überbaut werden) ist mit 1.130 m² um 8 m² geringer. Ebenso ist die gemäß Bauantragsunterlagen ausgewiesene Baumasse mit 10.041,14 m³ um ca. 109 m³ kleiner als im Bauvorbescheid.

Vor diesem Hintergrund ist, auch nach Aussagen der Unteren Bauaufsicht, von Baurecht für das beantragte Vorhaben auszugehen - aufgrund der Bindungswirkung des positiven Bauvorbescheides kann eine Baugenehmigung nicht versagt werden. Die Stellungnahme der Unteren Wasserbehörde, die das Bauvorhaben im Vorbescheidsverfahren kritisch beurteilte, steht unabhängig davon noch aus (die Hinweise der Unteren Wasserbehörde aus dem Bauvorbescheid wurden beachtet). Die Gemeinde kann das Einvernehmen nicht aufgrund eines wasserbehördlichen Belanges versagen, vielmehr ergeben sich etwaige Versagensgründe ergeben sich ausschließlich aus dem Baugesetzbuch (§§ 30, 34, 35).  

Die Vorhabengrundstücke liegen im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „L 100 Wandlitzsee – Bereich 2“. Diesbezüglich wurde im Zeitraum vom 05.09.2022 bis zum 07.10.2022 das dritte Beteiligungsverfahren durchgeführt. Der diesem Verfahrensschritt folgende Abwägungsbeschluss sowie der abschließende Satzungsbeschluss werden ebenfalls im aktuellen Sitzungsturnus den gemeindlichen Gremien zur Entscheidung vorgelegt.

Für den Bereich des Vorhabengrundstückes sieht der aktuelle Bebauungsplanentwurf (Variante B gemäß Beschluss BV-GV/2021-0355 vom 05.05.2022) ein Urbanes Gebiet mit einer zulässigen GRZ von 0,50 sowie einer 2-Geschossigkeit im vorderen bzw. einer 3-Geschossigkeit im hinteren Grundstücksteil vor. Das jetzt beantragte Bauvorhaben entspricht diesen Festsetzungen, weicht jedoch hinsichtlich der festgesetzten Baulinie, die sich in einem Abstand von 10 m zur Flurstücksgrenze der Straßenparzelle „Prenzlauer Chaussee“ befindet, ab. Der Bebauungsplan ist noch nicht rechtskräftig, Instrumente zur Sicherung der gemeindlichen Planung gem. §§ 14 ff BauGB (Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen) stehen nicht mehr zur Verfügung. Vor diesem Hintergrund wäre das Bauvorhaben, unabhändig vom bestehenden Bauvorbescheid, nach § 34 BauGB zu beurteilen. Dementsprechend ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die unmittelbare Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Die Art der baulichen Nutzung mit einer Mischung aus Wohnen und gewerblicher Nutzung (Arztpraxis, Immobilienbüro) entspricht der in einer unmittelbaren Umgebung vorhandenen und gemäß Ausweisung im Flächennutzungsplan (gemischte Baufläche) zulässigen Nutzung. Auch fügt sich der geplante Baukörper nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Der geplante Baukörper bleibt hinsichtlich der Maßzahlen der baulichen Nutzung hinter denen der unmittelbaren Umgebung zurück. Das Einfügungsgebot gemäß § 34 BauGB bleibt gewahrt, das Bauvorhaben ist folglich planungsrechtlich zulässig.

Der Stellplatzsatzung der Gemeinde Wandlitz, 2. Änderung wird entsprochen. Es werden auf dem Baugrundstück ausreichend Stellplätze nachgewiesen.

Das geplante Bauvorhaben ist in diesem Kontext planungsrechtlich zulässig. Städtebauliche Gründe, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich, so dass das gemeindliche Einvernehmen aus Sicht der Gemeindeverwaltung zwingend zu erteilen ist.

Gesetzliche Grundlagen

§ 29 ff Baugesetzbuch (BauGB)

§ 2 Kommunalverfassung des Landes Brandenburg (BbgKVerf)

§ 3 Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen: Nein 

Beschluss:

Die Geimeindevertretung beschließt:

Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück in der Gemarkung Wandlitz, Flur 5, Flurstücke 645, 646, 450/1 u. 450/2, Prenzlauer Chaussee 151, 153 wird erteilt.

Anlagen:

Auszug aus dem Bauantrag