Vorlage - BV-GV/2020-0222  

Die Gemeinde Wandlitz ist Eigentümer des Grundstückes im Ortsteil Lanke, Lanker Dorfstraße 14 a, Flur 4, Flurstücke 164 und 165/3, in Größe von 1.320 m². Das Grundstück ist mit einem um 1925 errichteten Wohnhaus bebaut, das zu DDR-Zeiten umgebaut und zu einer KITA umgenutzt wurde und um 1971 durch einen eingeschossigen Anbau in Leichtbauweise erweitert worden ist. Seit dem Umzug der KITA in das neue Gemeindezentrum des Ortsteiles Lanke Mitte 2018 ist das Grundstück ungenutzt.

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Wandlitz ist das Grundstück als Wohnbaufläche dargestellt. Die Fläche liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Demzufolge würde ein geplantes Bauvorhaben dem § 34 Baugesetzbuch (BauGB) unterliegen, danach wäre ein Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 18 i. V. mit § 22 BbgStrG bedarf die Errichtung einer Zufahrt und/oder eines Zugangs der Genehmigung des zuständigen Straßenbaulastträgers (Gemeinde Wandlitz). Der Nachweis der Stellplätze hat gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Wandlitz zu erfolgen. Darüber hinaus gelten die Bestimmungen der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO).

Die Grundstückssituation ist kompliziert, mehrere Probleme sind vorhanden:

1. Die äußere Erschließung des Grundstücks ist grundsätzlich durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert, dieses ist jedoch in Breite und Lage des Ausübungsbereiches unzureichend. Die Zuwegung in Hanglage führt parallel zur L 31 über private Grundstücke und ist unbefestigt. Ein fußläufiger Zugang ist möglich über eine in den Berghang gesetzte Freitreppe, die den heutigen Bauvorschriften jedoch nicht entspricht.

2. Die südwestliche Ecke des Anbaus steht auf dem privaten Nachbarflurstück 221, hierfür wurde ein Pachtvertrag abgeschlossen.

3. Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, überwiegend eben, jedoch zur Straße hin mehrere Meter relativ steil abfallend.

4. Zum südlichen Nachbarflurstück 165/4 ist eine Regulierung des Grenzverlaufs zwingend erforderlich. Es sind teilweise Überbauungen vorhanden (Einfriedungen, Medienanschlüsse), Teilflächen werden beiderseits vertraglos genutzt. Ver- und Entsorgungsleitungen des privaten Flurstücks verlaufen teilweise über das gemeindeeigene Grundstück.

Eine Untersuchung des Bauamtes der Gemeinde im Jahr 2008 führte zum Ergebnis, dass die finanziellen Aufwendungen einer Sanierung der KITA einem Neubau gleichkommen. Dies führte letztlich zur Errichtung des neuen Gemeindezentrums einschließlich KITA. Eine Sanierung des Gebäudekomplexes zur Nutzung für gemeindliche Zwecke ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abzulehnen. Auf Grund der beschriebenen Probleme, der enorm gestiegenen Abriss-/bzw. Baukosten und der engen finanziellen Haushaltslage ist die Vergabe des Grundstücks die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Vor einer Ausschreibung/Vergabe ist die Fremdnutzung/Überbauung zum Nachbargrundstück zu regulieren. Dies erfolgt unter anteiliger Kostentragung beider Parteien/Grundstückseigentümer. Zu favorisieren ist eine Regulierung im Verfahren der vereinfachten Umlegung, die hierfür geschätzten Kosten betragen ca. 3.800 €.

Nachfolgend soll zunächst eine Ausschreibung zur Vergabe im Erbbaurecht zum Höchstgebot erfolgen. Nach dem vorliegenden Verkehrswertgutachten liegt der Verkehrs-/Marktwert des Grundstücks bei 236.000 €. Hiervon entfallen auf den Wert der baulichen Anlagen 174.000 €. Bei einer Vergabe im Erbbaurecht ergibt sich das Mindestgebot aus dem Bodenrichtwert gemäß Grundstücksmarktbericht des Landkreises Barnim (55 €/m²) und der Grundstücksgröße (1.320 m²). Das Mindestgebot beträgt demnach 72.600 €. Gemäß Beschluss 03/2004-07.1 der Gemeindevertretung Wandlitz vom 26.02.2004 ist ein Erbbauzins i. H. v. 4 % vom Grundstückswert zu vereinbaren. Bei einem Mindestgebot von 72.600 € wäre somit ein jährlicher Erbbauzins von 2.904 € zu zahlen. Erfolgt die Vergabe auf Grund eines höheren Gebotes, erhöht sich entsprechend der zu zahlende Erbbauzins.

Vom Erbbauberechtigten ist für die Übernahme der Baulichkeiten der gutachterlich ermittelte Gebäudewert in Höhe von 174.000 € zu zahlen. Im Falle der Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf, Heimfall etc. gehen die Baulichkeiten zurück ins Eigentum der Gemeinde als Grundstückseigentümer und sind in Höhe von 2/3 des zu diesem Zeitpunkt festzustellenden Gebäudewertes zu entschädigen.

Die Kosten für die Beurkundung und den Vollzug des Vertrages sind vom Erwerber zu übernehmen. Die Laufzeit des Vertrages ist auf Grund der Wohnnutzung mit 99 Jahren zu vereinbaren. Zur Finanzierung des Baus eines Wohnhauses und entsprechendem Nebengelass bzw. der Sanierung des bestehenden Gebäudebestandes sollte eine Belastungsvollmacht erteilt werden. Der Belastung des Erbbaurechts zum genannten Grundstück in Lanke in Höhe von maximal 250.000 € nebst bis zu 20 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % zu Gunsten einer noch zu benennenden Bank und Abgabe einer Stillhalteerklärung für die finanzierende Bank sollte zugestimmt werden.

Gehen bei einer Ausschreibung zur Vergabe im Erbbaurecht keine oder keine passenden Gebote ein, sollte das Grundstück zum Verkauf ausgeschrieben werden, dies zunächst ebenfalls im Gebotsverfahren. Das Mindestgebot würde hierbei dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert von 236.000 € entsprechen.

Würde auch ein Gebotsverfahren zum Verkauf erfolglos verlaufen, kann ein „freihändiger“ Verkauf veranlasst werden, das Grundstück wäre dann zum Festpreis (Verkehrswert gemäß Gutachten) anzubieten.

Bei einer erfolgreichen Ausschreibung ist ein gesonderter Beschluss zur Vergabeentscheidung nicht erforderlich.

Dieses stufenweise Vorgehen ermöglicht die zügige Vergabe des Grundstückes.

Gesetzliche Grundlagen

Brandenburgische Kommunalverfassung

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Ja

o Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss: Die Gemeindevertretung Wandlitz erteilt ihre Zustimmung

1. zur Vergabe des Grundstückes im Ortsteil Lanke, Lanker Dorfstraße 14 a, Gemarkung Lanke, Flur 4, Flurstücke 164 und 165/3, im Erbbaurecht im Rahmen einer Ausschreibung nach Höchstgebot. Das Mindestgebot beträgt 72.600 €, der Erbbauzins beträgt 4 % des Gebotes. Der Entschädigungsbetrag für die Übernahme der Baulichkeiten liegt bei 174.000 €. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages wird mit 99 Jahren vereinbart;

2. im Fall der Vergabe im Erbbaurecht zur Belastung des Erbbaurechts zum Grundstück von Lanke, Lanker Dorfstraße 14 a, Flur 4, Flurstücke 164 und 165/3, in Höhe von max. 250.000 € nebst bis zu 20 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % zu Gunsten einer noch zu benennenden Bank und zur Abgabe einer Stillhalteerklärung für die finanzierende Bank.

3. im Falle der erfolglosen Ausschreibung zur Vergabe im Erbbaurecht zum Verkauf des Grundstücks im Ortsteil Lanke, Lanker Dorfstraße 14 a, Gemarkung Lanke, Flur 4, Flurstücke 164 und 165/3, im Rahmen einer Ausschreibung nach Höchstgebot (Mindestgebot 236.000 €).

4. im Falle der erfolglosen Ausschreibung zum Verkauf im Gebotsverfahren zum Verkauf des Grundstücks im Ortsteil Lanke, Lanker Dorfstraße 14 a, Gemarkung Lanke, Flur 4, Flurstücke 164 und 165/3, zum Festpreis von 236.000 €.

Anlagen: Flurkartenauszug, Luftbildauszug