Vorlage - BV-GV/2017-0354  

Der Landkreis Barnim ist Eigentümer des Flurstücks 54 der Flur 6 von Wandlitz. Bei dem Flurstück 54 handelt es sich um das Grundstück Breitscheidstraße 10, auf dem bis zur Eröffnung des Barnim Panoramas das Agrarmuseum (Verwaltung/Heimatstube) betrieben wurde. Das Flurstück ist 4.445 m² groß. Bei einer Teilfläche von ca. 1.710 m² handelt es sich um Bauland (Bautiefe ca. 45 m). Für die verbleibende Fläche von ca. 2.735 m² ist von Gartenland/privater Grünfläche auszugehen. Das Grundstück ist straßenbegleitend mit einem Gebäudekomplex bebaut, hierzu gehören ein Wohnhaus, ein Seitenflügel (teilweise zu einem Toilettentrakt umgebaut), eine Scheune und diverse Nebengebäude und Anbauten, die ehemals als Agrarmuseum genutzt wurden.

Da der Landkreis das Grundstück nicht mehr benötigt, ist eine Veräußerung vorgesehen. Der Landkreis hat sich bereit erklärt, das Grundstück zunächst der Kommune anzubieten. Das Angebot steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung der kreislichen Gremien. Es wurde ein Gutachten zur Feststellung des Verkehrs-/Marktwertes des Grundstücks in Auftrag gegeben. Demnach liegt dieser Wert zum Stichtag 23.12.2016 bei 34.000 €. Wertmindernd, und damit zu einem relativ geringen Gesamtwert führend, wirkt sich insbesondere die zum Teil abrissreife Bebauung aus. Das Wertgutachten führt hierzu u. a. wie folgt aus: „Die Gebäude und baulichen Anlagen sind älteren Baujahres und offensichtlich…seit Jahrzehnten nicht ordnungsgemäß instandgehalten worden. Es liegen gravierende Unterhaltungsrückstände, Schäden und energetische Defizite vor…Zudem schränken die Merkmale der Gebäude eine zukunftsorientierte und wirtschaftliche nachhaltige Nutzung drastisch ein. Die Gebäude und baulichen Anlagen entsprechen in ihrem derzeitigen Zustand nicht mehr den aktuellen Anforderungen an zeitgemäße Wohn- und Lebensverhältnisse. Auf Grund der Unterhaltungsrückstände, Schäden und energetischen Defizite ist eine umfangreiche Sanierung und teilweise auch ein Rückbau erforderlich.“

Im Einzelnen werden das Wohnhaus und der Seitenflügel (Lageskizze Nr. 1) als sanierungswürdig eingeschätzt, hierfür ist von mindestens 150.000 € Sanierungskosten auszugehen. Das ehemalige Museumsgebäude einschließlich diverser Anbauten sowie der Anbau an die Scheune (Lageskizze Nr. 3) wurden  konstruktions- und zustandsbedingt als wirtschaftlich nicht mehr nutzbar eingeschätzt, für den Abbruch ist ein Kostenaufwand von mindestens 43.000 € erforderlich. Für den Abriss der Scheune würde der Kostenaufwand bei ca. 45.000 € liegen.

Bei der Wertermittlung wurde für den reinen Bodenwert vom Bodenrichtwert (BRW) 2015 in Höhe von 65 €/m² ausgegangen. Der aktuelle BRW 2016 liegt bei 100 €/m².

Das Grundstück wäre für eine kommunale Nutzung/Verwertung interessant. Es befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Barnim Panorama. Der unbebaute Teil (Grünland) wird derzeit schon bei Veranstaltungen des Barnim Panoramas als Festwiese in Anspruch genommen. Voraussetzung für die Verwertung des Grundstücks ist zunächst der Erwerb zum Kaufpreis von 34.000 € zzgl. Nebenkosten von ca. 4.000 € (Grunderwerbsteuer, notarielle Vertragsbeurkundung und –vollziehung). Folgende Verwertungsvarianten wären nach einem Erwerb durch die Gemeinde denkbar:

Variante 1: Das Grundstück wird gemäß anliegender Lageskizze geteilt. Der vordere, bebaubare Teil des Grundstücks wird im Erbbaurecht mit konkreter Zweckbestimmung vergeben. Vertraglich zu sichern ist eine Nutzung die das Barnim-Panorama ergänzt und zum gemeindlichen Leitbild passt. Die Vergabe erfolgt konzeptbasiert, die entsprechenden Nutzungskonzepte sollten ergänzende Angebote zu den Angeboten des Barnim Panorama beinhalten und die Attraktivität des Dorfkerns verstärken (z. B. eine Schauwerkstatt, eine Manufaktur, Kunsthalle o. ä.). Der hintere „Wiesenbereich“ sowie die südliche Grünfläche sollten im Eigentum der Gemeinde verbleiben. So wäre eine Nutzung als Festwiese für die Veranstaltungen des Barnim Panorama sowie die Errichtung weiterer Parkflächen gesichert.

Variante 2: Eine Teilung und Vergabe erfolgt wie in Variante 1, jedoch ohne konkrete Nutzungsbindung für den Erbbauberechtigten. Diesem ist also freigestellt, ob das Grundstück zu Wohn- oder anderen Zwecken genutzt wird. Die Nutzung der Festwiese für Veranstaltungen wäre jedoch sichergestellt.

Der Aufwand bzw. Ertrag stellt sich hinsichtlich der Verwertungsvarianten 1 und 2 (Vergabe im Erbbaurecht) wie folgt dar: Auf der vorderen Baulandfläche wären die abrissreifen Gebäude (ehemaliges Museumsgebäude und sämtliche Anbauten) abzureißen, die Abrisskosten hierfür betragen mindestens 43.000 €. Nachfolgend steht ein vermarktungsfähiges Grundstück zur Verfügung. Da es sich bei der vorderen Fläche um Bauland handelt, bildet der BRW Bauland 2016 von 100 €/m² die Grundlage zur Berechnung des Erbbauzinses. Bei einer Fläche von ca. 1.400 m² ergibt sich somit ein Grundstückswert von ca. 140.000 €. Ein Erbbauzins von 4 % entspricht einem Betrag von ca. 5.600 €/Jahr. Der Erwerber hätte einen Entschädigungsbetrag für die Übernahme des Wohnhauses einschließlich Seitenflügel sowie der Scheune in Höhe von 31.377 € zu zahlen. Dieser Betrag entspricht dem gutachterlich festgestellten Wert für dieses Gebäudensemble.

Bei einer Vergabe nach Ausschreibung zum Höchstgebot würde der Grundstückswert von 140.000 € das Mindestgebot darstellen, ggf. wäre ein höherer Erbbauzins als der genannte Betrag von 5.600 €/Jahr erzielbar. Bei der Variante 1 könnte sich dies auf Grund der Nutzungsbindung jedoch schwierig gestalten.

Ein Risiko der Variante 1 stellt die beauflagte Zweckbindung dar: In einem Erbbaurechtsvertrag kann der Zweck sehr genau bestimmt und auch mit entsprechenden Sanktionen versehen werden (Heimfall). Hierbei wäre die Nutzung/Zweckbestimmung so konkret wie möglich zu bezeichnen. Schlimmstenfalls wäre bei Nichteinhaltung eine Rückabwicklung im Rahmen der Heimfallgeltendmachung erforderlich. Die Gemeinde bekäme möglicherweise das unsanierte, im Zustand durch weiteren Zeitablauf verschlechterte Gebäude zurück, oder müsste dem Erwerber bisherige Investitionen erstatten.

Die Verwaltung empfiehlt zunächst die Ausschreibung für die Variante 1. Bei ergebnisloser Ausschreibung kann dann nachfolgend noch immer die Variante 2 verfolgt werden.

Gesetzliche Grundlagen

Kommunalverfassung des Landes Brandenburg

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Ja, siehe Sachdarstellung

Beschluss:

Die Gemeindevertretung Wandlitz beschließt den Ankauf des Flurstücks 54 der Flur 6 von Wandlitz zum Verkehrswert von 34.000 €. Mittel für den Abriss des ehemaligen Museumsgebäude sowie aller Anbauten sollen im Haushaltsplan 2018 eingestellt werden.

Nachfolgend wird das Grundstück geteilt und eine bebaubare Teilfläche von ca. 1.400 m² mit ehemaligen Wohnhaus einschl. Seitenflügel und Scheune konzeptbasiert ausgeschrieben (Variante 1). Sollte diese Ausschreibung ergebnislos verlaufen, erfolgt eine Ausschreibung der Teilfläche zur reinen Wohnnutzung (Variante 2). Über die Vergabe entscheidet die Gemeindevertretung gesondert.

Anlagen:

Lageskizze mit Gebäudebeschreibung

Lageskizze mit Teilungsvorschlag