Vorlage - BV-GV/2024-0666  

Begründung / Erläuterung

Das Vereinsgelände der SG Union Klosterfelde e.V. hat unterschiedliche Eigentumsverhältnisse – siehe Abbildung 1.

Das bisherige Vereinsgelände umfasst im Wesentlichen die grüne und orange Fläche. Sie ist ca. 26.000 qm groß. Die grüne Fläche ist bis zum 31.12.2031 von drei unterschiedlichen Eigentümern gepachtet.

Das bisherige Vereinsgelände und das Vereinshaus ist seit dem 01.05.1996 an die SG Union Klosterfelde verpachtet. Der Pachtvertrag verlängert sich um jeweils fünf Jahre (nächster möglicher Kündigungstermin 30.04.2026). Ein Pachtzins wird nicht erhoben.

Mit Beschluss BV-GV/2023-0609 hat die Gemeinde Wandlitz beschlossen (Absichtserklärung), eine Teilfläche von 4.600 qm im Wege eines Erbbaurechtsvertrages an den Verein zu übertragen.

Grund: Union Klosterfelde wird bis zum 31.12.2025 eine Kegelbahn auf dem Vereinsgelände errichten. Dies soll im Wege eines Anbaus an das bestehende Vereinsgebäude realisiert werden. Die Gemeinde hat mit Beschluss BV-GV/2023-0609 ebenfalls eine Förderung von 900.000 € beschlossen, die Mittel werden jedoch nicht ausreichen, um das Vorhaben vollständig zu finanzieren. Daher ist der Verein wahrscheinlich zur Finanzierung auf eine Kreditaufnahme angewiesen. Da als Sicherheit für ein Darlehen eine Grundschuld bestellt werden muss, soll eine Teilfläche des Vereinsgeländes im Erbbaurecht vergeben werden.

Abbildung 1: Vereinsgelände der SG Union Klosterfelde inkl. Darstellung der Besitzverhältnisse

Gemeinde und Verein haben den Zuschnitt der Erbbaurechtsfläche wie folgt festgelegt - siehe Abbildung 2. Die Fläche beträgt nun ca. 5.400 qm.

Folgende Punkte sind dazu zu erläutern:

1. Bei einer Vergabe im Erbbaurecht sind durch den Erbbauberechtigen alle vorhandenen Bauwerke zu entschädigen. Auf der jetzt vorgeschlagenen Erbbaufläche befinden sich das Vereinsheim und der sog. Fitnesscontainer. Das Vereinsheim ist im Jahr 2003 mit Fördermitteln umfangreich saniert worden (100%-Förderung). Im Jahr 2023 endete die Abschreibung und die Zweckbindungsfrist der Fördermittel. Der Buchwert der Immobilie beträgt also Null Euro. Der Fitnesscontainer ist vom Verein selbst errichtet worden, er ist nicht im Anlagevermögen der Gemeinde enthalten (besteht aus Containern). Insofern hat die Gemeinde keinen Vermögensverlust, wenn die vorhandenen Baulichkeiten an den Verein übertragen werden. Die Entschädigung kann damit auf Null festgelegt werden.

Anders ist es beim Kunstrasenplatz. Dieser hat zum 31.12.2023 einen Restbuchwert von ca. 325 T€. Daher kam es nicht in Frage, diesen Grundstücksteil in den Erbbaurechtsvertrag aufzunehmen.

2. In der vorgeschlagenen Erbbaurechtsfläche ist auch eine Teilfläche von ca. 375 qm enthalten, die momentan von einem privaten Dritten gepachtet ist. Beim Verpächter wurde angefragt, ob die Gemeinde diese Teilfläche erwerben kann. Sie würde für das Bauvorhaben „Kegelbahn“ sehr vorteilhaft sein, d.h. sie würden zwar nicht zwingend notwendig sein, jedoch die Erschließung und Gestaltung der Außenanlagen erheblich erleichtern. Der Eigentümer hat ein Kaufangebot unterbreitet über das die Gemeindevertreter im nicht-öffentlichen Teil der Sitzung beraten und abstimmen. Sollte einem Ankauf zugestimmt werden, kann die Teilfläche in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen werden.

3. In der vorgeschlagenen Erbbaurechtsfläche ist auch die Tauschfläche enthalten, die per Beschluss BV-GV/2023-0606 festgelegt worden ist. Der Tauschvertrag wurde am 29.01.2024 beurkundet. Er steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass bis zum 30.04.2024 der B-Plan „Am Bahnhof / Kegelbahn“ beschlossen wird. Die Tauschfläche ist für den Bau der Kegelbahn absolut notwendig, d.h. wird der B-Plan nicht beschlossen, wird diese Beschlussvorlage hinfällig.

Abbildung 2: Vereinsgelände der SG Union Klosterfelde inkl. Darstellung der Besitzverhältnisse und die mögliche Erbbaurechtsfläche

Der Verein möchte aktuell nicht nur eine Kegelbahn bauen, sondern diese in ein modernes, dreigeschossiges Vereinsgebäude mit weiteren Vereinsräumen integrieren (Erdgeschoss: Vereinsgaststätte, Mannschaftsräume, Sanitär; 1. OG: Kegelbahn; 2. OG: weitere Vereinsräume und Platzwartwohnung). Der Verein rechnet mit Baukosten von etwa 4,5 bis 5,0 Mio. €. Daher ergibt sich eine ziemlich hohe Belastungsvollmacht von 3,5 Mio. €. Nach Auskunft des Vereins stehen ausreichend Mittel zur Verfügung, um die Rückzahlung des Darlehens zu finanzieren. Zudem werden durch die Vereinsmitglieder Eigenleistungen erbracht. Der Verein hat fest im Blick, dass auch das nun größere Gebäude zum 31.12.2025 fertiggestellt wird.

Weitere Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages:

-          Zweckbindung: Vereinsnutzung inkl. Möglichkeit einer Vereinsgaststätte, Wohnen und Kegelbahn

-          Laufzeit 60 Jahre

-          Kein Erbbauzins bzw. Erbbauzins = Null Euro

-          Heimfall bei Vereinsauflösung

-          Vorkaufsrecht für die Gemeinde

-          Belastungsvollmacht in Höhe von maximal 3,5 Mio. € nebst bis zu 20% Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10% zu Gunsten einer noch zu benennenden Bank und zur Abgabe einer Stillhalteerklärung für die finanzierende Bank

-          Vermessungskosten trägt die Gemeinde

-          Beurkundungskosten trägt der Verein

Beschlusshistorie

BV-GV/2023-0609

BV-GV/2023-0606

Gesetzliche Grundlagen

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Ja

o Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss:

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz erteilt ihre Zustimmung:

1. zur Vergabe einer Teilfläche von 5.400 bzw. 5.000 qm des Grundstücks im Ortsteil Klosterfelde, Zeisigweg 14a, zur Bebauung mit einem Vereinsgebäude mit Kegelbahn im Erbbaurecht an die SG Union Klosterfelde e.V., insofern diese Fläche im Eigentum der Gemeinde besteht. Der Erbbauzins beträgt Null Euro. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages wird mit 60 Jahren vereinbart;

2. zur Belastung des Erbbaurechts zum Grundstück von Klosterfelde, Zeisigweg 14a, in Höhe von max. 3.500.000 € nebst bis zu 20 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % zu Gunsten einer noch zu benennenden Bank und zur Abgabe einer

Stillhalteerklärung für die finanzierende Bank.

Die Verwaltung wird beauftragt, unverzüglich zu prüfen, ob es einen Genehmigungsvorbehalt der Kommunalaufsicht gibt.

Anlagen:

Anlage 1: BV-GV/2023-0609

Anlage 2: Lageskizze in zwei Varianten