Begründung / Erläuterung

Gliederung:

1. Zusammenstellung der Beschlüsse und Aufgaben am Standort
2. Grundstücksflächen
3. Flächenansätze und Raumprogramm
4. Stellplatzbedarf
5. Flächenzusammenstellung/Problemstellung/Lösungsvorschläge
6. Baulicher Lösungsvorschlag
7. Finanzierung/Förderung

Mit Beschluss BV-GV/2023-0588 hat die Gemeindevertretung in der Gemeindevertretersitzung am 25.5.2023 die Errichtung einer Kegelbahn unter Einbindung des Kegelsportverein Wandlitz e.V. am Standort Bahnhof Wandlitz beschlossen. Die Umsetzung des Vorhabens soll in kürzester Zeit erfolgen.

1.         Dieser Beschluss ist im Zusammenhang mit früheren Beschlüssen des Gremiums zu sehen.

1. BV-GV/2018-0485 - Selbstbindungsbeschluss zur Fortschreibung der Wohnungspolitischen Umsetzungsstrategie (WUS) der Gemeinde Wandlitz – Die Kulisse umfasst den Bereich des Bahnhofs Wandlitz
2. BV-GV/2016-0252 - Die Gemeindevertretung Wandlitz beschließt die Erstellung einer Machbarkeitsstudie zur Vorbereitung der Errichtung einer Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung (KJFE) im Ortsteil Wandlitz – In diesem Beschluss sind das Raumprogramm und die inhaltlich pädagogischen Anforderungen an die KJF formuliert. Die Verwaltung wird aufgefordert Standorte zu prüfen
3. BV-GV/2020-0137 - Schaffung von Räumlichkeiten für eine Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung im Ortsteil Wandlitz
   Hier: Standortabwägung und Aufhebung des Beschlusses (BV-GV/2019-0554) – Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Schaffung von Räumlichkeiten für die Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung im Bahnhofsgebäude der NEB.
4. BV-GV/2020-0185 - Die Gemeindevertretung Wandlitz erteilt ihre Zustimmung zum Flächentausch (Übertragung von Teilflächen der Flurstücke 576 und 645 und Erhalt von Teilflächen der Flurstücke 571 und 573 der Flur 6 von Wandlitz) unter Tragung der Abrisskosten für die Bauruine in Höhe von 20.000 € und der hälftigen Vertragsvollzugskosten – Tausch von Flächen am Güterbahnhof zur Errichtung einer Kindertageseinrichtung.

e.              BV-GV/2021-0397 - Die Verwaltung der Gemeinde Wandlitz wird beauftragt, das Konzept für die Betreibung einer Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung im ehemaligen Güterbahnhofsgebäude fortzuentwickeln, mit dem Ziel, dass im Gebäude zusätzlich zu der Freizeiteinrichtung für Kinder- und Jugendliche auch ein integrierendes Gemeindezentrum für den Ortsteil Wandlitz entsteht. – Errichtung eines Gemeindezentrums gemeinsam mit der KJF am Bahnhof Wandlitz

f.               BV-GV/2021-0306 - Die Gemeindevertretung erteilt ihre Zustimmung zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages mit der Niederbarnimer Eisenbahn AG über eine Teilfläche des Flurstücks 1736 der Flur 6 von Wandlitz in Größe von ca. 2.500 m² zu einem jährlichen Erbbauzins in Höhe von ca. 2.300,50 € und einer einmaligen Entschädigungszahlung von 198.000 € (Gebäudeentschädigung). – Hier Erwerb einer Fläche in Größe von ca. 2500 m² am Bahnhof Wandlitz zur Umsetzung der oben benannten Aufgaben.

g.              BV-GV/2020-0277 - Antrag der Fraktion F.Bg.W - Erweiterung des städtebaulichen Konzeptes "Am Güterbahnhof" Wandlitz um Aspekte eines nachhaltigen Quartierskonzeptes - 6. Die Gemeindevertretung beauftragt den Bürgermeister, spätestens im IV.  Quartal 2021 die Voraussetzungen für die Eröffnung der Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung (KJFE) in einer 1. Ausbaustufe, d.h. Umnutzung der derzeitigen Gaststätte, zu schaffen. Hierzu ist, zur Konkretisierung des Planungs- und Bauablaufs, den Gremien zur Sitzungsrunde im April/ Mai ein separater Beschluss vorzulegen.

Zusammengefasst sollen am Bahnhof Wandlitz folgende kommunale Einrichtungen konzentriert werden.

1.    Kita mit 80 Plätzen und separaten Außen-, und Spielflächen

2.    Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung KJFE

3.    Gemeindezentrum für den OT Wandlitz GMZW

4.    Kegelbahn Wandlitz KBW

5.    Außenanlagen mit Spiel- und Aufenthaltsflächen kombiniert für KJF, GMZW und KBW

6.    Stellplätze für Fahrräder und Fahrzeuge für die kommunalen Nutzungen und Pendler

2.      Grundstücksflächen der Gemeinde Wandlitz am Standort Bahnhof Wandlitz:

a.              westlich der Bahnhofsgasse stehen, nach dem noch zu vollziehenden Grundstückstausch für den Neubau einer Kita mit Stellplätzen und Außenflächen ca. 2900 m² zur Verfügung.

b.              Östlich der Bahnhofsgasse stehen für die KJFE, Kegelbahn, GMZW Außenflächen und Stellplätze für kommunale Nutzer und Pendler ca. 3670 m²

3. Flächenansätze aus Raumprogrammen und Stellplatzbedarf:

Details siehe Anlage Raumprogramm KJFE, GMZW, KBW

Insgesamt werden für die Nutzung KJFE, GMZW, KBW ca. 1270 m² Nutzfläche zzgl. Verkehrs-, Technik-, Konstruktionsflächen benötigt, vorausgesetzt, die Kombination und zeitliche Staffelung von Nutzungen in Räumen wird befürwortet.

Für den Neubau einer Kita mit 80 Plätzen müssen mindestens 1100 m² BGF veranschlagt werden. Zusätzlich mindestens 800 m² Spielflächen, sowie Erschließung und Nebenflächen.

Zusätzlich müssen Flächen im Außenbereich hergestellt werden, die getrennt für die KJFE und Gemeindezentrum/ Kegelbahn genutzt werden können.

4.         Stellplatzbedarf – Abschätzung:

Flächenbedarf für Stellplatzanlage: 61 x 12,5 + 5 x 17,5,  zzgl. Verkehrsflächen zur Erschließung in der Regel überschlägig Faktor 1,75. Die Gesamtfläche lässt sich mit ca. 1.487 m² gerundet 1.500 m² annehmen. Die notwendigen Abstellplätze für 42 Fahrräder aus kommunaler Nutzung bedürfen ca. 120 m². Eine Stellplatzanlage für Pendlerräder, für ca. 100 Fahrräder kann mit 300 m² geschätzt werden.

5.         Flächenzusammenstellung:

KITA :  

BGF Neubau:     1.100m²

 Spielflächen mindestens:   800m²

 Stellplätze + Erschließung gerundet:  500 m²

Der Flächenbedarf beträgt gesamt ca. 2400 m² Dies ist kleiner als die zur Verfügung stehenden 2900 m² auf dem Grundstück westlich der Bahnhofsgasse. Das Grundstück sollte ausschließlich für die Nutzung als KITA Standort genutzt werden.

KJFE, GMZW KBW:

 BGF EG Bahnhof ca.     300 m²

 BGF EG Kegelbahn ca.     760 m²

 Stellplatzanlage anteilig  notwendig  1.300 m²

 Abstellanlage Fahrräder notwendig  120 m²

 Spiel und Außenflächen für KJFE u. Spielplatz 700 m²

 Außenflächen für KBW und GMZW  500 m²

 Nebenflächen, nicht nutzbar (Abstandsflächen) 300 m²

 Nebenflächen Erschließung usw. ca.   200 m²

Funktion als Bahnhof und Verkehrsknoten:

 Stellplatzanlage Bestand 32 Stellplätze ca.  680 m²

 Abstellanlage Bestand für Fahrräder ca.  100 m²

Der Flächenbedarf beträgt gesamt ca. 4.960 m². Dies ist mehr als die zur Verfügung stehenden 3.670 m² Grundstück östlich der Bahnhofsgasse.

Der Gesamte Stellplatzbedarf für kommunale Nutzungen und Pendler beträgt ca. 93 + 5 nach §50 BrgBO.

Problemstellung:

Bei konventioneller Anordnung der Funktionen in zwei Geschossen, wobei die BGF des Erdgeschosses des Bahnhofes und die BGF der Kegelbahn als ausschlaggebend angenommen werden, entsteht auf dem Grundstück östlich der Bahnhofsgasse ein Fehlbedarf von ca. 1.300 m²

Dieser Fehlbedarf resultiert im Wesentlichen aus dem Stellplatzbedarf für die kommunalen Nutzungen und der Sicherstellung der aktuell vorhandenen Kapazitäten für Pendler.

Dieser Konflikt, der zwischen der sinnvollen Anordnung und Konzentration von Nutzungen nach einem Campusgedanken am Bahnhof Wandlitz und der Anforderung zur Herstellung von Stellplätzen nach Stellplatzsatzung der Gemeinde Wandlitz entsteht, lässt sich nur durch eine, oder mehrere  Maßnahmen lösen.:

1.       Entfall von Nutzungen – Rücknahme von Beschlüssen, bzw. neue Standortsuche für beschlossene Nutzungen,

2.       Ausnahmen von der Stellplatzsatzung der Gemeinde Wandlitz,

3.       Zeitliche Staffelung und Doppelnutzung von notwendigen Stellplätzen,

4.       Errichtung einer Tiefgarage, eines Parkdecks, oder einer Hochgarage,

Lösungsvorschläge:

Der gesamte Stellplatzbedarf lässt sich oberirdisch nicht realisieren, da die zur Verfügung stehenden Flächen nicht ausreichend sind. Durch Kombination einer oder mehrerer Maßnahmen obiger Tabelle ließen sich die angestrebten Nutzungen am Standort dennoch umsetzen.

1.       Prüfung des Entfalls von Nutzungen – Dies scheint eher unwahrscheinlich, da alle drei Nutzungen auf Bedarfen, bzw. intensiv diskutierten Beschlüssen beruhen.

2.       Ausnahmen von der Stellplatzsatzung – Hier wäre zu prüfen, ob einzelne Teilbedarfe abgemindert werden können. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass es sich nicht um Wohnnutzung handelt, bei er man in Bahnhofsnähe von weniger Fahrzeugen pro Nutzungseinheit ausgehen kann. – Die Reduzierung wird sich, vorsichtig geschätzt, im einstelligen Bereich bewegen.

3.       Zeitliche Staffelung bzw. Doppelnutzung von Stellplätzen – Hierbei ist ein signifikantes Minderungspotenzial zu erwarten. Die Stellplatzbedarfe von Kita und Pendlern sind im Zeitfenster von 6 – 18 Uhr zu erwarten. Die Nutzung von GMZW, KJFE, KBW sind im Zeitfenster von 14 – 22 Uhr zu erwarten. Auch wenn es hier im Nachmittagsbereich eine Überschneidung gibt, kann man von mindestens 2/3 Doppelnutzung ausgehen. Hierdurch würde der Stellplatzbedarf auf ca. 63 + 4 sinken. Auch diese können nicht ausschließlich oberirdisch errichtet werden.

4.       Oberirdisch können auf kommunalen Flächen, bei der aktuellen Verkehrsplanung für das B-Plan Gebiet Güterbahnhof, ca. 25 + 3  Stellplätze angeordnet werden. Die Errichtung einer Tiefgarage eines Parkdecks, oder einer Hochgarage würde zusätzlich ca. 40 Stellplätze bereitstellen. Die Abwägung, ob Tiefgarage, Parkdeck, oder Parkhaus muss herbeigeführt werden.

Abwägung Gebäudetypus Parken

a.       Für eine Tiefgarage spricht das Vorhandensein der Tiefentladestation und das städtebaulich wünschenswerte „Verstecken“ der Fahrzeuge unter aufgehenden Bauwerken. Gegen eine Tiefgarage sprechen die höheren Kosten gegenüber einem Parkdeck, oder Parkhaus.

b.      Für ein Parkdeck spricht die oberirdische Anordnung unter den vorgesehenen Nutzungen, ein geringerer Preis, im Gegensatz zur Tiefgarage. Gegen ein Parkdeck spricht die Inanspruchnahme von mehr Grundstücksfläche. Diese Lösung würde theoretisch einem überbauten Parkplatz entsprechen. Bei der Anordnung der Stellplätze im EG erhöht sich das Bauwerk auf insgesamt drei Geschosse, da davon ausgegangen werden kann, dass KBW und GMZW, durch die Besonderheit der Aufgabe Kegelbahn, nicht auf einer Ebene angeordnet werden können.

c.       Der Bau eines Parkhauses würde zusätzliche Flächen verbrauchen, die oberirdisch nicht zur Verfügung stehen, obwohl eine deutlich höhere Anzahl an Stellplätzen für Pendler auf mehreren Ebenen bereitgestellt werden könnten.

Empfehlung:

Die Kombination aus Ausnahmen von der Stellplatzsatzung, Doppelnutzung von Stellplätzen, zeitlich gestaffelt, sowie die Errichtung einer Tiefgarage ermöglichen die integrierte Kombination von GMZW, KJFE, und KBW am Standort Bahnhof Wandlitz. 

Die Empfehlung der Verwaltung am diesen Standort lautet, die Errichtung einer Tiefgarage als zusätzliche Bauaufgabe zu definieren.

6. Baulicher Lösungsvorschlag:

In der Anlage ist eine Machbarkeitsstudie zur Lösung der Bauaufgaben Tiefgarage, Kegelbahn, Gemeindezentrum und Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung dargestellt. Hierbei wird die Variante a zur Umsetzung empfohlen Auf einer Tiefgarage würde ein zweigeschossiges Multifunktionsgebäude entstehen, das im Erdgeschoss die Kegelbahn und im Obergeschoß die integrierte Nutzung als GMZ, KJFE und Vereinsheim kombiniert. Das Gebäude ist barrierefrei.

1.       Die Tiefgarage wird für ca. 40 Fahrzeuge geplant. Sie entsteht in der bereits vorhandenen Abgrabung der Tiefentladestation. Die Zufahrt erfolgt über die Bahnhofsgasse. Die TG wird barrierefrei über 2 Treppenhäuser und einen Aufzug erschlossen. Die Stellplätze werden nach aktueller Empfehlung für Parkflächen 5,00 m x 2,65 m geplant.

2.       Im Erdgeschoss befindet sich die Kegelbahn, sowie das Büro des Ortsvorstehers. Die Kegelbahn wird als 4-Bahnenanlage als Bohlebahn geplant. Für die Nutzung als Kegelbahn werden 2 Umkleideräume mit je 18 Garderobenplätzen vorgesehen. Im EG befindet sich das barrierefreie WC des Gebäudes, der Hausanschlussraum, sowie der Technikraum.

3.       Im Obergeschoss befindet sich die gemeinsame Nutzung als Gemeindezentrum, Kinder,- Jugend- und Freizeiteinrichtung und Vereinsheim. Die Räume können durch verschiedene Vereine genutzt werden. Für die Original Wandlitzer Musikanten gibt es einen Lagerraum für Instrumente. Der Veranstaltungsraum ist teilbar und stellt die Nutzung des Tanzraumes nach KJFE Konzept dar und kann für andere, private Feiern vermietet werden.

4.       Die Außenanlagen werden für die Nutzergruppen Jugendliche und Erwachsene mit unterschiedlichen Qualitäten gestaltet. Es stehen ca. 1500 m² Grundstücksfläche zur Verfügung.

7.       Finanzierung/Förderung

Im ersten Entwurf des Haushaltsplanes sind 5,0 Mio. € für das o.g. Vorhaben veranschlagt. Dies ist in der gegenwärtigen Haushaltslage schwer darzustellen. Allein wegen des Nutzungsbausteins „Kegelbahn“ ist das Gesamtvorhaben nicht verschiebbar und sollte deshalb so schnell wie möglich umgesetzt werden.

Um die Haushaltsbelastung zu senken soll versucht werden, eine Förderung in Höhe von 2,0 Mio. € zu akquirieren. Dabei könnte u.a. eine LEADER-Förderung und Mittel aus dem Kreisentwicklungsbudget in Frage kommen. Die Akquise von Fördermitteln verlängert den Durchführungszeitraum des Projektes um ca. 1 Jahr, ist aber aufgrund der Haushaltssituation unbedingt erforderlich. Im Jahr 2024/2025 sollte die Planung vorangetrieben werden und die Fördermittelakquise aktiv betrieben werden. Im Jahr 2026 und 2027 könnte dann der eigentliche Bau durchgeführt werden.

Dem Kegelverein Wandlitz ist das Vorhaben am 17.08.2028 vorgestellt worden.

Gesetzliche Grundlagen

§28 Abs. 2 Pkt. 19 BbgKVerf

§46 Abs. 1 Pkt. 1 BbgKVerf

Finanzielle Auswirkungen:    Ja  

o Investitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse

Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss:

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Errichtung einer Kegelbahn für den Ortsteil Wandlitz, entsprechend der Variante 4. Zur Finanzierung des Vorhabens sind Fördermittel zu akquirieren.

Anlagen:

Anlage 1  Konzept Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung

Anlage 2 Raumplanung KJFE und GMZ 

Anlage 3 Auszug Stellplatzsatzung

Anlage 4 Machbarkeitsstudie Lageplan

Anlage 5 Machbarkeitsstudie zur Lösung der Bauaufgaben Tiefgarage, Kegelbahn, Gemeindezentrum und Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung

Anlage 6 Varianten der Beschlussfassung zu BV-GV/2023-0650 und deren finanzielle Auswirkungen – Diskussionsvorschlag vom 27.11.2023