Vorlage - BV-A1/2023-0243  

Begründung / Erläuterung

Der Gemeindeverwaltung liegt die Bauvoranfrage zum Neubau von Altenwohnen mit angeschlossener Tagespflege sowie einer ambulanten Intensivpflege vor.

Aufgrund der städtebaulichen Bedeutsamkeit des Vorhabens ist die Beteiligung der gemeindlichen Gremien erforderlich.

Die Antragsteller planen die Errichtung eines viergeschossigen Gebäudes mit zweigeschossigem Anbau für Betreutes Wohnen.

Im viergeschossigen Hauptgebäude sind Intensivpflegezimmer, Wohneinheiten für betreutes Wohnen und Zimmer für gemeinschaftliche Wohneinheiten mit gemeinschaftlichen Ess- und Aufenthaltsbereichen vorgesehen. Im zweigeschossigen Gebäudeteil befindet sich ein Demenzbereich mit Behandlungs-, Therapie- und Aufenthaltsräumen (u. a. im Dachgartenbereich). Im Bereich des neu entstehenden Hofes sollen die zur Verfügung stehende Flächen zur Erschließung des Gebäudes und Integration großzügiger Terrassen für die Bewohner genutzt werden. Um die Baumgruppe im hinteren Bereich des Hofes sollen Stellplätze für Besucher angeordnet werden.

Die geplante Grundfläche beträgt ca. 821 m².

Zu den beiden unterschiedlich hohen Dachvarianten schreiben die Antragsteller folgendes:

„Variante Hochdach

Die städtebauliche Situation der Umgebung stellt sich wie folgt dar. Auf der gegenüberliegenden Seite des gewählten Standortes an der Freifläche des Festplatzes befindet sich die Grundschule Klosterfelde, welche in ihrer Außenwirkung unverkennbar als öffentliches Gebäude wahrgenommen wird. Im östlichen Bereich des Platzes vor der Schule befindet sich ein Mehrzweckgebäude, welches auch der Öffentlichkeit dient. Da das geplante Gebäude den gegenüberliegenden Abschluss des Festplatzes bildet, wurde die Architektur des Gebäudes aufgrund der Nutzung (Halböffentlich) in seiner Erscheinung als Öffentliches und nicht als Wohngebäude gestaltet.

Variante Halbdach

Wie im allgemeinen Teil beschrieben, ergibt sich die Kubatur des Gebäudes durch die geplante Nutzung. Insbesondere die Dachneigung, die zu den umgebenden Wohnhäusern am Festplatz abweicht, resultiert in der Maßgabe des Entwurfs, dass auch im Übergang zum Dachbereich alle Geschossflächen, soweit möglich, ohne Eingrenzung durch Dachschrägen für die Bewohner genutzt werden können.

Eine Änderung der Dachneigung ist zwar möglich, dies würde sich aber für die zur Verfügung stehenden Nutzflächen und deren Wirtschaftlichkeit negativ auswirken.

Um jedoch der umgebenden Bebauung gerecht zu werden, entsteht alternativ ohne Änderung der Dachneigung auf dem Gebäude ein Flachdachteil (Berliner Dach), welcher in seiner Höhe auf die umgebende Bebauung eingeht. Alternativ ist möglich, die Form der Dachfläche in den Bereich des Giebels als Walm zu ziehen, um den Eindruck eines Daches als gesamtheitliches Bild zu verstärken.“

Das Projekt wurde erstmalig im Mai 2021 der Verwaltung und Vertretern des Ortsbeirats Klosterfelde im Rathaus vorgestellt und positiv bewertet.

Das Flurstück 1021 in der Flur 3 wird im aktuellen FNP der Gemeinde Wandlitz OT Klosterfelde als Wohnbaufläche dargestellt und im Entwurf des FNP ebenso als Wohnbaufläche dargestellt. Das Flurstück liegt im Geltungsbereich des sich in Aufstellung befindenden Bebauungsplans „Ortsmitte Klosterfelde“. Für diesen Bebauungsplan ist bislang der Aufstellungsbeschluss erfolgt. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans bestand für einen Zeitraum von drei Jahren eine Veränderungssperre, die am 01.06.2023 ausgelaufen ist. Eine nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre war nicht möglich.

Der Bereich, in dem das geplante Bauvorhaben entstehen soll, kann planungsrechtlich dem unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) zugeordnet werden.

Aus Sicht der Verwaltung ist das geplante Bauvorhaben mit einer Firsthöhe von 13,25 m (Variante Halbdach) nach Prüfung der Antragsunterlagen und der planungsrechtlichen Voraussetzungen gemäß § 34 (1) BauGB zulässig. Es fügt sich am Standort nach Art und Maß (Grundfläche, Höhe) in die Umgebung ein. Das gemeindliche Einvernehmen kann nach Beschlussfassung gemäß § 36 BauGB erteilt werden.

Das geplante Bauvorhaben mit einer Firsthöhe von 16,75 m (Variante Hochdach) wäre mind. 3 m höher als die nächsthöchsten Wohngebäude in der Umgebung, nämlich die südöstlich liegende Hans-Beimler-Straße 13-23 („48er Block“) und der nördlich anschließende Block der Hans-Beimler-Straße 14-16. Im Vergleich zum nordöstlich liegenden Zweigeschosser der Edgar-Andre-Straße 7-8 wäre das geplante Gebäude ca. 7.90 m höher (siehe Antragsunterlagen „plan_lageplan_höhen_Traufe_first“).

Gesetzliche Grundlagen

§ 29 ff Baugesetzbuch (BauGB)

§ 2 Kommunalverfassung (KVerfG)

§ 3 Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Nein

Beschluss:

Der Hauptausschuss beschließt der Bauvoranfrage zum Neubau von Altenwohnen mit angeschlossener Tagespflege sowie einer ambulanten Intensivpflege in der Gemarkung Klosterfelde, Hans-Beimler-Straße gemäß den Antragsunterlagen mit einer Firsthöhe von 13,25 m (Variante Halbdach) zuzustimmen.

Anlagen:

Anschreiben

plan_ansicht_süd_entwurf-entwurf_alternative

plan_lageplan_höhen_Traufe_first

plan_perspektive-festplatz_entwurf

plan_perspektive-festplatz_entwurf_alternative

plan_perspektive-südost_entwurf

plan_perspektive-südost_entwurf_alternative

plan_perspektive-südwest_entwurf

plan_perspektive-südwest_entwurf_alternative

plan_perspektive-vogel_entwurf

plan_perspektive-vogel_entwurf_alternative

Stellplatznachweis