Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz
Vorlage - BV-GV/2022-0526
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Begründung / Erläuterung
Begründung / Erläuterung
Im Bericht des Bürgermeisters zur Sitzung der Gemeindevertretung am 08.09.2022 wurde bekanntgegeben, "Für das Grundstück 'Prenzlauer Chaussee 151–153' liegt der Gemeindeverwaltung ein Bauantrag zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses zur Prüfung vor. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes 'L 100 Wandlitzsee, Bereich 2' und entspricht dem bereits genehmigten Bauvorbescheid, nicht jedoch dem aktuellen B-Plan-Entwurf wie vorstehend angegeben".
Am 30.10.2020 hat die Gemeindevertretung die weitere Konkretisierung der Planungsziele für diesen Bereich beschlossen. Insbesondere wurde beschlossen: "Häuser aus der Zeit der historischen Chausseebebauung sind zu erhalten bzw. nur durch solche mit gleicher Kubatur (in Länge, Höhe, Breite) und gleichen Dachformen zu ersetzen. Dies betrifft die Flurstücke 645 und 646, Flur 5 in der Gemarkung Wandlitz, 922, 923, 924 und 925, Flur 4 in der Gemarkung Wandlitz".
Der Eigentümer der Grundstücke Wandlitz, Prenzlauer Chaussee 151 / 153 (Flurstücke 646, 645, 450/1 und 450/2 (Stellplätze), Flur 5, Gemarkung Wandlitz) beabsichtigt auf seinem Grundstück die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 32 Wohnungen, einer Gemeinschaftspraxis und einem Büro und einer Tiefgarage. Dafür hat er mit Datum vom 18.05.2022 eine Bauantrag eingereicht. Das waren 13 Tage nachdem die Gemeindevertretung, eine fortgeschriebenen Planentwurf des Bebauungsplans "L 100 Wandlitzsee" zur öffentlichen Auslegung bestimmt hat. Dieser Planentwurf war als Kompromisslösung zwischen dem Vorhabenträger / Grundstückseigentümer und dem Ortsbeirat Wandlitz entwickelt und vorgestellt worden.
Die Untere Bauaufsichtsbehörde des LK Barnim hat mit Schreiben vom 29.08.2022 die
Gemeinde Wandlitz zur Stellungnahme zum Bauantrag bzw. zur Erklärung des Einvernehmens aufgefordert.
Das auf den Grundstücken Wandlitz, Prenzlauer Chaussee 151 / 153 beantragte Bauvorhaben folgt nicht in Gänze den vorgesehenen Festsetzungen des aufzustellenden Bebauungsplans. Es ist abzusehen, dass der Planungsstand in Kürze eine Planreife nach § 33 Abs. 1 BauGB erlangt werden kann.
Für das auf den Grundstücken Wandlitz, Prenzlauer Chaussee 151 / 153 (Flurstücke 646, 645, 450/1 und 450/2 [Stellplätze], Flur 5, Gemarkung Wandlitz) beantragte Bauvorhaben "Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 32 Wohnungen, einer Gemeinschaftspraxis und einem Büro und einer Tiefgarage" liegt ein rechtswirksamer Vorbescheid zu Grunde.
Da begründete Zweifel bestehen, dass der Vorbescheid eine Bindungswirkung auf das beantragte Bauvorhaben hat, soll nach dem Willen ihrer Gemeindevertretung die Gemeinde Wandlitz gemäß § 36 BauGB unter Hinweis auf § 34 BauGB das gemeindliche Einvernehmen versagen. Im Rahmen der Stellungnahme sollte der Landkreis vorab darauf hingewiesen werden, dass der alte Vorbescheid für das nun beantragte Bauvorhaben keine Bindungswirkung entfaltet, weil das neue Vorhaben von dem alten Vorhaben wesentlich abweicht. Damit sind am die Untere Bauaufsicht des Landkreises Barnim gerichtete planungs- und bauordnungsrechtliche Prüfforderungen verbunden.
Auf Grund der bestehenden Beschlusslage und dem Planungsstand des Bebauungsplanes "L 100 - Wandlitzsee / Bereich 2" handelt es sich nicht um ein Verfahren der laufenden Verwaltung.
Zur Begründung des Versagens des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB wird angeführt:
a) Rechtlicher Rahmen
Die Bindung erstreckt sich nur auf Vorhaben, die inhaltlich dem Vorbescheid vollständig entsprechen oder von diesem ohne Veränderung der Grundkonzeption allenfalls geringfügig abweichen. Das Vorhaben darf mithin nicht derart verändert werden, dass wegen dieser Änderung die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher und/oder bauordnungsrechtlicher Hinsicht erneut aufgeworfen wird. Wird das Vorhaben derart verändert, dass es in rechtserheblicher Weise von den entschiedenen Punkten abweicht und die Genehmigungsfrage neu aufwirft, entfällt die Bindungswirkung des Vorbescheids.
b) Darstellungen des beantragten Vorhabens im Amtlichen Lageplan
Das Grundstück wird von der Prenzlauer Chaussee durch zwei Zufahrten für Pkw und Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr) erschlossen.
Die südliche, an der Grenze zum Flurstück 450/1 gelegene Zufahrt dient der ebenerdigen Erschließung des Hofes / hinterliegenden Grundstücksteils. Auf dieser hinter der Bebauung des Vorderhauses und südlich des Seitenhauses gelegenen Grundstücksfläche sind 28 Stellplätze, davon augenscheinlich 3 barrierefrei Stellplätze für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen angeordnet.
Südlich der fast vollständig auf dem Flurstück 646 angeordneten Grundstückszufahrt mit der Fahrgasse für die Stellplätze und der "geplanten Feuerwehrfläche" sind 12 Pkw-Stellplätze konzipiert, sie liegen zum größten Teil auf den Flurstücken 450/1 und 450/2 der Flur 5, welches bereits das bebaute Nachbargrundstück ist. Somit erklären sich auch die im Titel des Bauantrages aufgeführten Flurstücke. Diese auf einem Grundstück in Anspruch zu nehmenden Flächen sind als Baulastenflächen bezeichnet.
Die nördliche Zufahrt ist eine Ein- und Ausfahrt in das Gebäude und damit auch in die unter dem dreigeschossigen Gebäude konzipierte Tiefgarage. Der Lageplan betitelt diese Zufahrt nur als "Zufahrt", der Begriff Ausfahrt tritt nicht auf.
c) Änderungen des vorliegenden Bauantrages gegenüber dem Vorbescheid
c.1) Auf der Grundlage des dem Vorbescheidsantrag beigefügten Bebauungskonzeptes war ursprünglich eine fast vollständig, des Baugrundstück unterirdisch über(unter-)baute Tiefgarage geplant. Sie lag damit unter dem zu errichtenden Wohn- und Geschäftshaus sowie unter der südlich davon, bis zur Grundstücksgrenze verbleibenden Hoffläche. Diese Tiefgarage sollte eine unterirdische Verbindung zur Tiefgarage des auf den südlich angrenzenden Flurstücke 450/1, 450/2, 452 und 451 der Flur 5 in der Gemarkung Wandlitz haben, um eine zweite Tiefgaragenzu- bzw. ausfahrt auf dem Baugrundstück vermeiden zu können.
Der Stellplatzbedarf sollte ursprünglich komplett durch die Tiefgarage gedeckt werden. Die Fragestellungen des Vorbescheidsantrags bezogen sich zwar nicht ausdrücklich auf die Tiefgarage, aber im Rahmen der Fragestellungen wurde auf das Bebauungskonzept Bezug genommen und aus diesem ergab sich die geplante Tiefgarage. Es ist daher anzunehmen, dass diese zum Inhalt des Vorbescheids geworden ist.
Auf der Grundlage der aktuell vorliegenden Bauantragsunterlagen sollen nur noch rund die Hälfte der Stellplätze in einer stark verkleinerten Tiefgarage (31 Stellplätze) und die andere Hälfte oberirdisch (28 Stellplätze) realisiert werden. Dies führt zu einer zulässigen und notwendigen Neubewertung der Frage, ob durch das Vorhaben die Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (§ 34 Abs. 1 BauGB). Von der oberirdischen Realisierung zahlreicher Stellplätze wird die Nachbarschaft in besonderer Weise betroffen. In diesem Zusammenhang ist auch auf § 3 BbgBO hinzuweisen: Demnach sind Anlagen so anzuordnen und zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden.
Bei Stellplätzen für Kraftfahrzeuge handelt es sich auch um bauliche Anlagen (vgl. § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 6 BbgBO). Damit wirft das Vorhaben die Genehmigungsfrage neu auf mit der Folge, dass die Bindungswirkung des Vorbescheids entfällt bzw. sich der Bauherr im Hinblick auf den vorliegenden Bauantrag nicht auf die Bindungswirkung berufen kann.
c.2) Es wird darauf hingewiesen, dass die Verkleinerung der Tiefgarage dazu führt, dass notwendige Stellplätze nun auf Flächen nachgewiesen werden, die nicht Gegenstand des Vorbescheidsantrages waren. Dies führt nach den Berechnungen der Fraktionsgemeinschaft dazu, dass der gemäß § 17 BauNVO angegebene Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl – GRZ) für Mischgebiete von 0,6 in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO überschritten wird (85 % statt bisher 67 %). Auch insoweit erscheint es vertretbar, von einer wesentlichen Abweichung zu sprechen.
c.3) Die Kubatur im Hinblick auf die Gebäudekanten des Vorbescheids und des Bauantrages sind nahezu identisch ist. Nur an einer Stelle (zum Flurstück 450/2 hin) springt die Außenkante der Bauantragsplanung gegenüber der des Vorbescheids zurück. Auch die nun geplanten Balkone waren nicht Gegenstand des alten Bebauungskonzeptes. Es handelt sich zwar nur um kleinere Veränderungen; dennoch seien dies Abweichungen von der dem Vorbescheid zu Grunde gelegten Planung.
c.4) Ursprünglich wurde mit dem Vorbescheidsantrag für die Fläche im Erdgeschoss die Zulässigkeit eines straßenseitig angeordneten zentrenrelevanten Einzelhandels von bis zu 370 qm abgefragt. Auf der Grundlage des nun vorliegenden Bauantrags bleibt offen, ob ein Teil der EG‐Flächen zu Einzelhandelszwecken genutzt werden soll.
d) Bewertung des vorliegenden Bauantrages
d.1) Die Verträglichkeit der hohen Anzahl oberirdisch angeordneter Stellplätze ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens vom Bauherrn durch Vorlage einer schalltechnischen Prognose zu untersuchen und darzulegen. Ob die oberirdische Stellplatznutzung zu unzumutbaren Immissionen führt, kann die Gemeinde mit den ihr vorliegenden Bauantragsunterlagen nicht beurteilen.
d.2) Die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Barnim soll prüfen, ob es sich bei den Flurstücken 645 und 646 um ein Baugrundstück handelt, ob diese beiden Flurstücke also unter einer laufenden Nummer im Grundbuch verzeichnet sind.
d.3) Die gegenüber den Vorbescheidsantragsunterlagen veränderte Objektplanung "Gebäude" und damit veränderte Außenanlagenplanung im Hof des Baugrundstückes, sowie die Inanspruchnahme benachbarter Grundstücksflächen (Flurstücke 450/1 und 450/2, Flur 5) für Teile der Stellplatzanlage sind eine die Grundzüge der dem Vorbescheid zu Grunde liegenden Planung geänderte neue Planung.
Die mit dem Bauantrag vorgelegte Planung wirft nachbarschutzrechtliche Fragen, insbesondere des Immissionsschutzes auf. Damit sind städtebauliche Belange berührt, städtebauliche Konflikte vorprogrammiert.
Es wird eingeschätzt, dass mit der vollständig geänderten Erschließungs- und Stellplatznachweissituation eine grundsätzliche Abweichung von der dem Vorbescheid zu Grund liegenden Planung eingetreten ist.
d.4) Zur Beurteilung des Bauantrages ist eine genaue Ermittlung der überbauten Grundstücksflächen durch den Antragsteller vorzulegen. Diese ist entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 16 und 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorzunehmen. Hierzu ist die Arbeitshilfe Bebauungsplanung des MIL vom Januar 2020, Kapitel B 1.15.1 zu beachten, insbesondere auch die Zuordnung von unterirdischen baulichen Anlagen zu den Flächen der GRZ 1 und die der GRZ 2 (Tabelle "GRZ-Berechnung nach BauNVO 1990 und 2017" und ihre Anmerkung zu Nr. 11). Die Ermittlung der Grundfläche in einem Gebiet nach § 34 BauGB hat nur orientierenden Charakter. Nur in einem Bebauungsplan Nach § 30 BauGB ist sie zur planungsrechtlichen Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben heranzuziehen.
d.5) Unabhängig von der Bindungswirkung des Vorbescheids ist vom Landkreis Barnim zu prüfen, ob weiterhin durch den hohen Versiegelungsgrad und fehlende Wasserrückhaltemaßnahmen das beantragte Vorhaben der erforderlichen Retention genügt und eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers nachgewiesen werden kann.
Die mit dem Bauantrag gegenüber der Vorbescheidsplanung einhergehende Wiederholung einer hohen Bodenversiegelung ist hinsichtlich ihrer negativen Wirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wasser nicht hinnehmbar.
Auch die den Grundstücken anliegenden, teilweise sensiblen Verkehrsflächen (Bahntrasse), wären nicht in der Lage diese Fehlentwicklung auszugleichen. Die Problematik wurde schon beim Vorbescheid erwähnt. Das jüngste Starkregenereignis und dessen Auswirkungen am 26.08.2022 im Ortsteil Wandlitz (190 l/m² in 3,5 h) muss auch bei diesem Vorhaben Berücksichtigung finden.
d.6) Beim vorliegenden Bauantragsverfahren stellt sich die planungsrechtliche Frage, ob das nunmehr vollständig mit baulichen Anlagen überplante Grundstück der Eigenart der Umgebung entspricht. Die nähere Umgebung, insbesondere des vergleichbar strukturierten Siedlungsbereichs östlich der Prenzlauer Chaussee im Abschnitt zwischen dem Lanker Weg und Bahnhof Wandlitz befindet sich in einer städtebaulichen Veränderung mit zunehmender Grundstücksüberbauung. Dass die Gemeinde dem Einhalt gebieten will, begründet sie auch mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan L 100 "Wandlitzsee".
Dieser Beschluss wurde durch den Hauptverwaltungsbeamten gegenüber dem Vorsitzenden der Gemeindevertretung am 16.11.2022 beanstandet.
Gem. § 55 Abs. 1 BbgKVerf hat der Hauptverwaltungsbeamte Beschlüsse der Gemeindevertretung zu beanstanden, wenn er der Auffassung ist, dass sie rechtswidrig sind. Die Beanstandung muss unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Vorlage der Niederschrift der Sitzung der Gemeindevertretung gegenüber dem Vorsitzenden der Gemeindevertretung ausgesprochen werden. Die Beanstandung hat aufschiebende Wirkung; § 39 Abs. 3 bleibt unberührt. Die Gemeindevertretung hat spätestens in der nächsten ordentlichen Sitzung erneut zu entscheiden. Abstimmungen erfolgen namentlich. Soweit der Beschluss nicht erneut gefasst wird, gilt er als aufgehoben. Die Einberufung zu dieser Sitzung erfolgt unter schriftlicher Angabe der Beanstandungsgründe, die hier als Anlage beigefügt sind..
Gesetzliche Grundlagen §§ 28ff., 55 der Kommunalverfassung des Landes Brandenburg
Finanzielle Auswirkungen: Nein Beschluss:
Die Gemeindevertretung beschließt:
Anlagen: Originalantrag Änderungsantrag Tischvorlage vom 2020 Begründung der Beanstandung
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