Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz

Vorlage - BV-GV/2022-0511  

 
 
Betreff: Ausschreibung des Flurstücks 1575 der Flur 3 von Stolzenhagen zur Vergabe im Erbbaurecht
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage GV
Verfasser:K56
Der Bürgermeister
Aktenzeichen:St 3/1575
Federführend:K_Liegenschaften Beteiligt:KM_Kulturamt
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Stolzenhagen Vorberatung
13.09.2022 
Sitzung des Ortsbeirates Stolzenhagen ungeändert beschlossen   
A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung Vorberatung
27.09.2022 
Konstituierende Sitzung des Ausschusses Bauen und Gemeindeentwicklung ungeändert beschlossen   
A5 Ausschuss für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaft Vorberatung
04.10.2022 
Konstituierende Sitzung des Ausschusses für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaften ungeändert beschlossen     
A1 Hauptausschuss Vorberatung
10.10.2022 
Konstituierende Sitzung des Hauptausschusses ungeändert beschlossen     
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
20.10.2022 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz ungeändert beschlossen     
Anlagen:
20220808_BV_GV_2022-0511_Anlage_Luftbildauszug

Begründung / Erläuterung

Begründung / Erläuterung

 

Die Gemeinde Wandlitz ist Eigentümer des Flurstücks 1575 (ehemals 41) der Flur 3 von Stolzenhagen, Basdorfer Straße 41 b. Das Grundstück wurde auf Grundlage des Beschlusses des Haupt- und Finanzausschusses vom 16.04.2012, BV-HA/2011-0242, mit Vertrag vom 20.09.2012 im Erbbaurecht vergeben, dies zum Zweck der weiteren Betreibung des Restaurants "Café Am Steinberg".

 

Mit Kaufvertrag vom 11.09.2017 veräerte der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht einschließlich Gebäudeeigentum. Mit Entscheidung vom 26.09.2017, BV-HA/2017-0226, wurde beschlossen, die Zustimmung zur Veräerung nicht zu erteilen und das vertraglich bestehende Vorkaufsrecht auszuüben.

 

Nachfolgend kam es nicht zu einer Einigung der Beteiligten, vielmehr wurde die Herausgabe des Objekts verweigert, so dass die Gemeinde Wandlitz als Vorkaufsberechtigte im September 2018 Klage vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) erhoben hat (Zahlung Erbbauzins, Räumung, Herausgabe). Mit Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 23.08.2019 wurde der Klage der Gemeinde vollumfänglich stattgegeben. Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt. Nach Verhandlung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte dieses im Juli 2021 das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder).

 

Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts wurde im August 2021 Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof (BGH) eingereicht, diese wurde im Juni 2022 vom BGH zurückgewiesen. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts hat somit Rechtskraft erlangt und es ist verbindlich festgestellt, dass die Gegenseite zur Räumung und Herausgabe verpflichtet war. Nach Erledigung formaler Erfordernisse (Löschung Auflassungsvormerkung, notarielle Vertragsabwicklung, grundbuchliche Umschreibung) kann die Gemeinde wieder über das Grundstück verfügen.

 

Die Gemeinde machte 2017 von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, um nachfolgend darauf Einfluss nehmen zu können, wer mit welchem Konzept das Restaurant/Cafénftig betreibt. Im Rahmen der touristischen Ziele der Gemeinde, auch im Hinblick auf die Nutzung und eventuelle Erweiterung oder Umgestaltung des unmittelbar angrenzenden Spielplatzareals, wäre es nunmehr möglich, einen Betreiber auszuwählen, der ein zum Leitbild der Gemeinde passendes Konzept und die entsprechenden Referenzen vorlegt. Erste Gespräche mit dem Ortsbeirat Stolzenhagen ergaben, dass dieser sich ein ganzjähriges gastronomisches Angebot an dem Standort wünscht.

 

Es empfiehlt sich eine Ausschreibung des Objekts, die sich mit einer noch festzulegenden Gewichtung sowohl an der Höhe des Gebotes, als auch an den ebenfalls noch festzulegenden Kriterien des einzureichenden Konzeptes orientiert. Folgende Vergabekonditionen men hierbei zum Tragen:

 

Die Grundstücksfläche wäre gemäß Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Barnim in Anlehnung an die nahe gelegene Wochenendsiedlung "Am Steinberg" als Sonderbaufläche im Außenbereich mit einem Bodenrichtwert (BRW) von 100 €/m² zu bewerten. Bei einer Flurstücksgröße von 1.247 m² ergibt sich somit ein Grundstückswert von 124.700 €. Bei einer Vergabe nach Ausschreibung zum Höchstgebot würde der Grundstückswert von gerundet 125.000 € das Mindestgebot darstellen, dies entspräche einem jährlichen Erbbauzins von 5.000 € (4 % des Grundstückswertes).

 

Bei dem Gebäudebestand handelt sich um ein nicht unterkellertes Gaststättengebäude mit überdachtem Terrassenanbau, das seit Mitte 2017 ungenutzt ist (Leerstand). Das Gebäude ist ohne umfangreiche Sanierungsarbeiten nicht nutzbar. Es liegt ein Verkehrswertgutachten eines Gebäudesachverständigen vor, nach dem der Verkehrswert 1,00 € beträgt. Dieser rein "obligatorische Betrag" ergibt sich auf Grund des extrem schlechten Gebäudezustandes durch fehlende Instandhaltung und gravierende Mängel bei begonnenen, jedoch nicht fachgerecht durchgeführten Umbau- und Modernisierungsarbeiten.

 

Das Gebäude befindet sich in einem äerst sanierungsbedürftigen Zustand, u. a. wären laut Gutachten folgende Unterhaltungsrückstände, Schäden und energetische Defizite zu beseitigen (Aufzählung nicht abschließend): fehlende Innenwandbekleidung; fehlende Dämmung der Umfassungswände, Innenwände und Decken; mangelhafte Elektroinstallation; fehlende Sanitärausstattung; Erneuerung bzw. Neuverlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen; fehlende Innentüren; fehlende Entlüftung im Küchenbereich und fehlende Küchenausstattung; fehlende Fußbodenbelags- und Malerarbeiten; nicht bzw. mangelhaft fertiggestellter Terrassenanbau; Baumängel im Bereich der Fundamente bzw. Bankette, Rissbildungen im Betonfußboden; mangelhafte Horizontalsperrungen im Bereich des Terrassenanbaus etc.

 

r die Übernahme des Gebäudes ist entsprechend ein Entschädigungsbetrag in Höhe von 1,00 € zu entrichten.

 

Die Zweckbestimmung zur Konzeptgestaltung ist konkret zu formulieren, um den Interessentenkreis gezielt ansprechen zu können. Es ist zu berücksichtigen, dass sich das Grundstück planungsrechtlich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB sowie im LSG "Wandlitz-Biesenthal-Prendener Seengebiet" befindet und im Entwurf des FNP als Wald- und Grünfläche dargestellt ist. Das bestehende Gebäude steht unter Bestandsschutz, eine Neu- bzw. Ersatzbebauung ist nicht genehmigungsfähig. Im Ausschreibungstext wäre folgende Formulierung denkbar:

 

Die Vergabe des Grundstücks erfolgt konzeptbasiert, Interessenten erhalten die Gelegenheit, sich mit einem schlüssigen Konzept zur nachhaltigen Nutzung des Grundstücks zu bewerben. Schwerpunkt der Nutzung soll ein ganzjähriges gastronomisches Angebot sein. Die Lage des Grundstücks unmittelbar angrenzend an den öffentlichen Spiel- und Bolzplatz ist zu berücksichtigen (Stichwort "Familienfreundlichkeit"). Auf Nachhaltigkeit gerichtete, ökologische Aspekte sollten Berücksichtigung finden.

Es ist zu berücksichtigen, dass sich das Grundstück planungsrechtlich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB befindet und ausschließlich die bestehenden Baulichkeiten unter Bestandsschutz stehen, eine Neu- bzw. Ersatzbebauung ist nicht genehmigungsfähig.

 

Das Konzept soll in folgende Kriterien unterteilt sein, die mit unterschiedlicher Gewichtung in die Bewertung einfließen:

 

he des Gebotes (Erbbauzins/Jahr, Mindestgebot 5.000 €)    20

Darstellung des Finanzierungskonzeptes/Umsetzung     20

Gastronomisches Angebot (Regionalität)       20

Innen- und Außeneinrichtung (Familienfreundlichkeit)     15

Ökologisches nachhaltiges Konzept         10

Präsentation und Referenzen        15

 

Die einzureichenden Unterlagen sollen neben der o. g. unterteilten Erläuterung des Nutzungskonzeptes auch enthalten: Angaben zum Interessenten; Angaben zur Finanzierung/Wirtschaftlichkeit; Zeitplan der Umsetzung; Angaben zu beabsichtigten Baumaßnahmen.

 

Eine Vorauswahl der Bewerber wäre unter Auswertung der eingereichten Konzepte durch eine Jury zu treffen. Die Verwaltung schlägt vor, dass sich eine solche Jury wie folgt zusammensetzt:

 

      Ortsbeirat Stolzenhagen (5 Mitglieder)

      Ausschuss für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaft - A 5 (5 Mitglieder)

      Verwaltung: Bürgermeister, je ein Mitarbeiter Bauleitplanung, Kulturamt und Kämmerei

      IHK Ostbrandenburg, ein Vertreter

 

Die Beratungsergebnisse der gemeindlichen Gremien werden berücksichtigt.

 

Die abschließende Entscheidung über die Vergabe trifft nachfolgend in einer gesonderten Beschlussfassung die Gemeindevertretung unter den Bewerbern, die von der Jury in Rahmen einer Vorauswahl ausgewählt wurden. Den Interessenten sollte die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre jeweiligen Nutzungskonzepte bei Bedarf in den gemeindlichen Gremien vorzustellen.

 

Beschlusshistorie:

 

BV-HA/2011-0242 vom 16.04.2012 Vergabe im Erbbaurecht zur weiteren Betreibung des Restaurants "Café Am Steinberg"

 

BV-HA/2017-0226 vom 26.09.2017 Ausübung vertragliches Vorkaufsrecht

 

Gesetzliche Grundlagen

 

Brandenburgische Kommunalverfassung

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz


Finanzielle Auswirkungen:    Ja

 

o Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

 

Betrag in EURO

gliche Erträge

 1 (Gebäudeentschädigung)

5000 pro Jahr (Erbbauzins)

Aufwendungen

 

 

 


 

 

Beschluss:

 

Die Gemeindevertretung Wandlitz beschließt die konzeptbasierte Ausschreibung des Flurstücks 1575 der Flur 3 von Stolzenhagen („Café Steinberg“) zur Vergabe im Erbbaurecht.

 

Die Ausschreibung erfolgt zum Höchstgebot (Mindestgebot jährlicher Erbbauzins 5.000 €, Entschädigungsbetrag Gebäude 1,00 €) und konzeptbasiert, Kriterien und Gewichtung siehe Beschlusstext.

 


Anlagen: Flurkartenauszug/Luftbild

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 20220808_BV_GV_2022-0511_Anlage_Luftbildauszug (314 KB)