Vorlage - BV-GV/2021-0308  

Im Haushaltsplan 2019 wurden erstmals Planungsmittel für ein kommunales Wohnbauprojekt am „Krummen Pfuhl“ im Ortsteil Prenden aufgenommen. Prenden sollte der erste „Anwendungsfall“ für ein Typenbauprojekt werden (siehe BV-A1/2019-0021).

Die finanziellen Auswirkungen der Coronapandemie führten dazu, das die Priorisierung sämtlicher Projekte neu überdacht werden musste. So wurde das Wohnprojekt in Prenden gestoppt, die Haushaltsreste in Abgang gestellt (siehe BV-GV/2020-0231) und das Vorhaben im Haushaltsplan 2021 nicht weiterverfolgt (siehe BV-GV/2020-0224). Dem Ortsbeirat wurde in Aussicht gestellt, dass ggf. nach Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft, diese das Projekt weiterverfolgt. Anzumerken ist jedoch, dass bislang keine Grundsatzentscheidung zur Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft getroffen wurde.

Der Ortsbeirat in Prenden hat daher den Vorschlag unterbreitet, für dieses Projekt einen privaten Investor zu finden. Ortsbeirat und Verwaltung haben einen Vorschlag für ein Exposé erarbeitet – siehe Anlage.

Folgende Ziele hat der Ortsbeirat für das Projekt formuliert:

-          Schaffung von Mietwohnungen für Familien und Senioren

-          Bezahlbare Mieten (wenn möglich um die 8,50 € je Quadratmeter ohne Betriebskosten)

-          Moderne Grundrisse

-          Das Erscheinungsbild soll sich positiv in das Dorfbild einpassen

-          Besonderes Augenmerk soll auf den Einsatz von erneuerbaren Energien und die Verwendung von ökologischen Baumaterialien liegen (Betriebskosten sollen dadurch gering bleiben)

Es ist vorgesehen, auf Grundlage einer konzeptbasierten Ausschreibung zwei Grundstücke im Ortsteil Prenden in Erbbaupacht zu vergeben.

Um im Exposé eindeutige Aussagen zur Bebaubarkeit treffen zu können, hat die Verwaltung eine Bauvoranfrage gestellt. Das Ergebnis ist noch ausstehend, soll aber bis zur Beschlussfassung der Gemeindevertretung vorliegen.

Die Kämmerei hat eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, um zu untersuchen, ob das Ziel einer Miete von 8,50 € überhaupt realistisch ist. Dabei wurde deutlich, dass der zu zahlende Erbbauzins durchaus einen großen Einfluss auf die Miethöhe hat. Derzeit geht die Verwaltung von einer Mietfläche von ca. 600 qm aus, die auf beiden Grundstücken geschaffen werden kann. Beim derzeitigen Erbbauzins von 6.734 € je Jahr, macht der Erbbauzins allein 0,94 € je Quadratmeter und Monat aus. Daher wird vorgeschlagen, den Erbbauzins auf 2% festzulegen. Selbst dann dürften die Baukosten nicht über 2.000 €/qm liegen, um die Zielmiete zu erreichen – siehe Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Anlage.

Folgende Verfahrensweise wird für die Vergabe vorgeschlagen:

1. Beschluss zur Ausschreibung des Grundstücks am 27.05.21 durch die Gemeindevertretung Wandlitz.
2. Bildung einer begleitenden Projektgruppe (keine Arbeitsgruppe)
3. Veröffentlichung der Ausschreibung – 3 Monate Laufzeit
4. Sichtung der eingereichten Konzepte durch die Projektgruppe, Hinweise an die Investoren zur Überarbeitung/Schärfung des Konzeptes
5. Überarbeitungsmöglichkeit durch die Investoren – 1 Monat
6. Empfehlung der Projektgruppe zur Vergabe des Grundstückes
7. Beschlussfassung zur Vergabe in den gemeindlichen Gremien (OB Prenden, A2, A5, A6, A1, GV)

Für die Vorauswahl des Konzeptes/des Investors wird die Bildung einer Projektgruppe vorgeschlagen. Vorschlag zur Besetzung:

-          Drei Ortsbeiratsmitglieder*innen Prenden

-          Zwei Verwaltungsmitarbeiter*innen (aus SGB Liegenschaften und Bauleitplanung)

-          Je ein Vertreter aus dem A2, A5 und A6

Es ist beabsichtigt, die Mietobergrenze im Erbbaurechtsvertrag festzuschreiben. So soll je Überschreitung der Miethöhe um 0,50 € je qm, der Erbbauzins um 1% erhöht werden. Bei einer Überschreitung um mehr als 2,00 € je qm, soll die Möglichkeit des Heimfalls bestehen. Das Bauwerk würde dann mit zwei Dritteln des festzustellenden Verkehrswertes entschädigt werden. Diese Regelung ist rechtlich noch nicht genau ausformuliert, soll hier aber als eindeutiges Signal an den Bieter formuliert werden, die Miethöhe richtig anzugeben.

Die abschließende Beschlussfassung durch die GV, sichert das Mitbestimmungsrecht der GV auch in Punkt ab (siehe Punkt 7)

Beschlusshistorie:

BV-A1/2019-0021

BV-GV/2020-0231

BV-GV/2020-0224

03/2004-07.1

Gesetzliche Grundlagen

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Ja, siehe Sachdarstellung 

Beschluss:

Die Gemeindevertretung beschließt, die konzeptbasierte Ausschreibung von zwei Grundstücken im Ortsteil Prenden in Erbbaupacht für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern mit je vier Wohneinheiten und die Durchführung des in der Beschlussvorlage beschriebenen Auswahlverfahrens. Voraussetzung für die Veröffentlichung ist das Vorliegen eines positiven Bescheides zur gestellten Bauvoranfrage.

Der Erbbauzins soll abweichend vom Grundsatzbeschluss vom 26.02.2004 hier 2% betragen. Dies soll der Absicherung eines günstigeren Mietzinses dienen.

Die endgültige Vergabeentscheidung trifft die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz.

Der Beschlussfassung ist der endverhandelte Erbbaurechtsvertrag beizufügen.   

Anlagen:

-          Exposé

-          Wirtschaftlichkeitsberechnung