Vorlage - BV-A1/2020-0073  

Das o.g. Bauvorhaben zur Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern (10 Wohneinheiten – WE, Haus 3 -5), eines Ersatzbaus Scheune „Alte Schule“ (1 WE, Haus 1), Umbau/Sanierung „Alte Schule“ (4 WE, Haus 2) sowie zum Neubau eines Abstellgebäudes befindet sich im Geltungsbereich der 1. Änderung der Gestaltungssatzung für den Ortskern „Dorf Wandlitz“.

1) In § 4 Abs. 1 dieser Satzung ist festgesetzt, dass Dächer von Hauptgebäuden als Satteldächer mit einer symmetrischen Neigung von 30 – 45 ° auszubilden sind. Asymmetrische Satteldächer entsprechen nicht dem alten Dorfbild. Die Neubauten Haus 3, Haus 4 und Haus 5 erhalten ein asymmetrisches Satteldach, so dass diesbezüglich Abweichungen erforderlich sind.

2) Die Gestaltungssatzung bestimmt weiter in § 4 Abs. 4, dass ortstypische Dachüberstände an den Traufwänden zwischen 0,20 und 0,50 m vorzusehen sind, an den Giebeln darf der Dachüberstand nicht größer als 0,25 m sein. Die Häuser 3, 4 und 5 sollen abweichend von der Gestaltungssatzung eine Aufgesimsrinne ohne Dachüberstand und eine Ortgangattika erhalten, so dass hier eine Abweichung beantragt wird.

3) Die Drempelhöhe darf nach Maßgabe des § 6 Abs. 2 nicht höher als ein Meter sein.

Zur Gliederung der Straßenfassade Haus 3 wurde der linke Gebäudeteil um etwa einen Meter zurückversetzt. Dadurch entsteht im linken Gebäudeteil eine Drempelhöhe von 1,70 m, im rechten Gebäudeteil von 1,10 m, so dass auch diesbezüglich eine Abweichung erforderlich ist.

4) Dachflächenfenster zur Belichtung der Dachräume sind entsprechend § 5 Abs. 1 nur auf der straßenabgewandten Dachfläche zulässig. Straßenseitig geplant sind Dachflächenfenster zur Belichtung der Wohnräume in den Häusern 1, 2 und 3. Die Dachflächenfenster des denkmalgeschützten Ensembles aus Schule und Scheune (Haus 1+2) mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Für die Ausbildung der straßenseitigen Dachflächenfenster wird eine Abweichung beantragt.

5) § 6 Abs. 2 der Satzung regelt, dass zwischen benachbarten Fassaden bei Neubauten die Trauf- und Firsthöhen der Nachbargebäude aufzunehmen sind. Die Höhen dürfen von denen der Nachbarfirste und –traufen nicht mehr als 0,5 m abweichen. Die Firsthöhe der alten Schule liegt deutlich über dem der alten Scheune (1,7 m), wurde aber nach historischem Bestand wiederhergestellt. Der First des Neubaus Haus 3 ist um 1 m niedriger als der des Schulgebäudes. Er vermittelt so zwischen den Firstsprüngen zwischen Schule und der angrenzenden Werkstatt. Für die Überschreitung des zulässigen Höhenunterschieds im Firstbereich ist eine Abweichung erforderlich.

6) Fassadenabschnitte müssen darüber hinaus beispielsweise durch unterschiedliche Traufhöhen von max. 0,5 m gegliedert werden (§ 6 Abs. 5). Die Häuser 3 und 4 werden durch Traufversprünge gegliedert. Die unterschiedlichen Traufhöhen ergeben sich dabei konstruktiv und überschreiten das in der Gestaltungssatzung angegebene Maß um 0,10 m. Auch diesbezüglich wird ein Antrag auf Abweichung gestellt.

7) Die Sockelhöhe bei Neubauten ist den Sockelhöhen der benachbarten vorhandenen Bauten anzugleichen. Ein Gebäudesockel darf die Oberkante des Erdgeschossfußbodens nicht überschreiten. Der Ersatzneubau der alten Scheune (Haus 1) wird nach historischem Vorbild ohne Sockel errichtet. Die Neubauten (Haus 3, 4 und 5) erhalten, um eine barrierefreie Zugänglichkeit ermöglichen zu können, einen Gebäudesockel, der bis zu 0,15 m über dem des Fertigfußbodens liegt. Hier ist ein Antrag auf Abweichung erforderlich.

8) Gemäß § 7 Abs. 2 der Satzung muss die Summe der Öffnungsfläche der jeweiligen Fassade deutlich kleiner (weniger als 40 %) als die geschlossene Wandfläche sein. Der Öffnungsteil der straßenseitigen Fassade muss größer als 20 % (Hauptgebäude) bzw. 10 % (Nebengebäude) sein.

Die Öffnungsflächenanteile aller Fassaden beträgt weniger als 40 % bzw. mehr als 20 % bei straßenseitigen Fassaden. Lediglich der straßenseitige Giebel Haus 4 ist ohne Öffnungen geplant und orientiert sich so am Prinzip eines Dreiseitenhofes, bei dem das giebelständige Gebäude meist fensterlos ist. Für die öffnungslose Ausführung des straßenseitigen Giebels Haus 4 wird eine Abweichung beantragt.

Die beantragten Abweichungen sind aus Sicht der Gemeindeverwaltung städtebaulich nicht vertretbar. Generell kann eine Abweichung von einer städtebaulichen Satzung dann zugelassen werden, wenn sie städtebaulich begründbar und vertretbar ist. Beantragt wird der Neubau von vier Wohngebäuden sowie der Umbau eines bestehenden Gebäudes („Alte Schule“) mit Abweichungen von acht Festsetzungen der Gestaltungssatzung. Städtebauliche Aspekte werden zur Begründung der Abweichungen durch die Bauherrin nicht aufgeführt.

Mit Ausnahme des Hauses 5 stehen die Gebäude direkt an der „Breitscheidstraße“. Von einer eingeschränkten Wahrnehmung der geplanten Gebäude kann nicht ausgegangen werden.

Nach Einschätzung der Gemeindeverwaltung könnten Abweichungen zu einzelnen Festsetzungen (z.B. Dachflächenfenster an der straßenzugewandten Dachfläche oder Fassade ohne Öffnungsfläche; beides an verschiedenen Gebäuden im Dorf Wandlitz bereits vorhanden) zugelassen werden. In ihrer Gesamtheit sind die beantragten Abweichungen städtebaulich jedoch nicht vertretbar. Berücksichtigt werden muss, dass bei Neubauten im Gegensatz zur Umnutzung bzw. zur Sanierung vorhandener Gebäude immer die Möglichkeit besteht, die textlichen Festsetzungen gemeindlicher Satzungen einzuhalten. Auch sollte insgesamt der Schutz der der seit Juni 2019 rechtskräftigen Satzung im Vordergrund stehen.

Die Bauherrin hat ihre Einwilligung zur Veröffentlichung von Anträgen im Amtsinformationssystem gemäß DSGVO erteilt.

Gesetzliche Grundlagen

§ 67 Abs. 4 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO)

§ 2 Abs. 2 Kommunalverfassung des Landes Brandenburg (BbgKVerf)

§ 2 Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Nein

Beschluss:

Der Hauptausschuss versagt seine Zustimmung zu den beantragten Abweichungen von der Gestaltungssatzung hinsichtlich:

• Der Dachform (§ 4 Abs. 1). Haus 3, Haus 4 und Haus 5 sollen ein asymmetrisches Satteldach erhalten (Pkt 1).
• Der ortstypischen Dachüberstände (§ 4 Abs. 4). Bei den Dächern der Häuser 3, 4 und 5 ist kein Dachüberstand vorgesehen (Pkt. 2).
• Der festgesetzten Drempelhöhe von maximal 1 m (§ 4 Abs. 5). Die zulässige Drempelhöhe wird im Haus 3 überschritten (Pkt. 3).
• Der Zulässigkeit von Dachflächenfenstern auf der straßenzugewandten Dachfläche (§ 5 Abs. 1). Dachflächenfenster sind straßenseitig bei den Häusern 1, 2 und 3 geplant (Pkt. 4).
• Der Über- bzw. Unterschreitung der Trauf- bzw. Firsthöhen im Vergleich zu den Nachbarfirsten und –traufen (§ 6 Abs. 2). Haus 3 überschreitet den zulässigen Höhenunterschied im Firstbereich (Pkt. 5).
• Der Gliederung der Fassadenabschnitte durch unterschiedliche Traufhöhen von maximal 0,50 m (§ 7 Abs. 5). Die Traufversprünge der Häuser 3 und 4 überschreiten dieses Maß um 0,10 m (Pkt. 6).
• Der Forderung der Angleichung der Sockelhöhen (= Oberkante Erdgeschossfußboden) von Neubauten an vorhandene Bauten (§ 6 Abs. 3). Der Ersatzneubau „Alte Schule“ wird ohne Sockel errichtet, der Gebäudesockel der Neubauten 3, 4, und 5 überschreitet die tatsächliche Sockelhöhe um 0,15 m (Pkt. 7).
• Vom festgesetzten Mindestanteil der Öffnungsflächen einer Fassade (§ 7 Abs. 2). Der straßenseitige Giebel Haus 4 ist ohne Öffnungen geplant (Pkt. 8)

Anlagen:

Flurkarte

Auszug aus dem Bauantrag