Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz

Vorlage - BV-GV/2020-0261  

 
 
Betreff: Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Ortsteil Klosterfelde
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage GV
Verfasser:K
Der Bürgermeister
Federführend:K Beteiligt:B
    Bgm
   K_Liegenschaften
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Klosterfelde Vorberatung
18.01.2021 
Sitzung des Ortsbeirates Klosterfelde ungeändert beschlossen   
A3 Ausschuss für Bildung, Jugend, Kitas und Sport Vorberatung
25.01.2021 
Sitzung des Ausschusses für Bildung, Jugend, Kitas und Sport ungeändert beschlossen   
A1 Hauptausschuss Vorberatung
08.02.2021 
Sitzung des Hauptausschusses ungeändert beschlossen     
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
25.02.2021 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz ungeändert beschlossen   
Anlagen:
Anlage_1_BV-GV_2018-0487
Anlage_2_BV-GV_2018-0455
Anlage_3_2020_referenz_jg-architekten
Anlage_4_Auszug_Genehmigungplanung

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschluss:

 

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz stimmt der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Ortsteil Klosterfelde zu.

 

Die Baumaßnahme ist durch die Verwaltung unverzüglich fortzuführen. Die Gemeindevertretung stimmt der Übernahme sämtlicher Planungsaufträge zu.

 

Die Beantragung von Fördermitteln nach der U6-Ausbau-Richtlinie 2020–2021 wird begrüßt. Die Finanzierung ist durch die Erstellung einer Nachtragshaushaltssatzung zu sichern. 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Am 05.07.2018 fasste die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz den Beschluss (BV-GV/2018-0487), ein Grundstück in Klosterfelde zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Erbbaurecht zu vergeben (siehe Anlage 1).

 

Der Bauantrag für die KITA wurde im März 2019 eingereicht, die Baugenehmigung am 28.09.2020 erteilt.

 

Mit dem Wechsel im Amt des Bürgermeisters, besteht seitens der Verwaltung der Wunsch, KITA-Gebäude zukünftig wieder selbst zu errichten. Damit können langfristig Kosten gespart werden. Diese Problematik wurde bereits im Zusammenhang mit der KITA-Förderrichtlinie im Jahr 2018 (BV-GV/2018-0455, siehe Anlage 2) erörtert. In der damaligen Abwägung, überwog der Aspekt, dass ein Träger das Bauvorhaben schneller realisieren kann.

 

Sofern die Verwaltung in der Lage ist, in eigener Bauherrschaft die Vorhaben zur realisieren, ist dieses (ursprüngliche) Modell aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bevorzugen. Der Bürgermeister schuf im Jahr 2020 u.a. die organisatorischen Voraussetzungen, die Bauverwaltung leistungsfähiger zu machen.

 

Folgerichtig kam auch die Überlegung auf, die KITA in Klosterfelde selbst zu bauen. Da das Vorhaben noch nicht begonnen hat, bestand die Chance dazu, mit dem Internationalen Bund e.V. (im Folgenden „IB“ genannt) ins Gespräch zu kommen.

 

Der IB zeigte Bereitschaft zur Rückabwicklung des Erbbaurechtsvertrages. Für ihn stand ohnehin der Betrieb der KITA im Vordergrund.

Folgende Eckpunkte wurden für eine mögliche Rückabwicklung vereinbart:

 

  1. Übernahme der Planung und Fortführung des Projektes in Bauherrenschaft der Gemeinde
  2. Ausgleich sämtlicher bisher entstandener Kosten
  3. Betrieb der KITA durch den IB nach Fertigstellung

 

 

Welche Kosten entstehen mit der Aufhebung und welche finanziellen Auswirkungen ergeben sich langfristig?

 

Die bisher entstandenen Kosten können in drei Kategorien eingeteilt werden:

 

  1. Kosten der Rückabwicklung

 

Dem IB sind bislang 30,4 T€ für den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages entstanden (Beurkundungskosten, Grunderwerbsteuer usw.).

Diese Kosten wären dem IB zu erstatten. Die Gemeinde hätte diese Kosten ohnehin über die spätere Zahlung einer kalkulatorischen Miete refinanziert.

Der Gemeinde würden im Fall einer Rückabwicklung noch einmal ca. 20,2 T€ entstehen, denn die Rückabwicklung müsste erneut beurkundet werden und es fallen mit hoher Wahrscheinlichkeit Grunderwerbsteuern an. Diese Kosten entstehen zusätzlich, einzig durch die mögliche Rückabwicklung. Sie können sich also nur durch zukünftige Einsparungen „rechtfertigen“ lassen.

 

  1. Planungskosten

 

Bisher entstanden dem IB 243,3 T€ Planungskosten. Auch diese Kosten wären auszugleichen. Diese Kosten wären der Gemeinde auch entstanden, wäre sie von Beginn an Bauherr gewesen. Sie können daher aktiviert werden.

 

  1. Kosten der Finanzierung

 

Der IB hat zur Finanzierung des Vorhabens einen Kredit in Höhe von 780 T€ aufgenommen. Für die bisher entstandenen Bereitstellungszinsen und der Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer Rückabwicklung müssen dem IB 33,8 T€ erstattet werden. Diese Zinskosten hätte die Gemeinde über die spätere Zahlung einer kalkulatorischen Miete ohnehin dem IB ausgeglichen.

 

Die folgende Berechnung soll darstellen wie sich die Haushaltsbelastung in den kommenden Jahren entwickeln wird. Dabei werden zwei Szenarien untersucht:

 

-          Szenario 1: IB setzt den Erbbaurechtsvertrag (EBRV) fort

-          Szenario 2: Gemeinde übernimmt das Vorhaben ab Leistungsphase 5 (LPH 5, Ausführungsplanung) und führt das Vorhaben als Bauherr fort

-           

Dabei wird unterstellt, dass die Planungs- und Baukosten gleich sind, egal ob der IB oder die Gemeinde der Bauherr ist. Anderslautende Annahmen wären spekulativ.

Ebenso bleiben Instandhaltungskosten unberücksichtigt, weil diese jeder

Bauherr/Eigentümer hat.

 

 

 

 

 

Kosten der Einrichtung inkl. Planung in €

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Szenario 1

(IB setzt ERBV fort)

Bemerkung

Szenario 2 (Gemeinde übernimmt)

Bemerkung

A

Baukosten inkl. Planung

3.790.000,00

Angaben IB

3.790.000,00

Angaben IB

B

Kosten zum Grundstücksvertrag (siehe 1.)

30.400,00

siehe Punkt 1

50.600,00

siehe Punkt 1

C

Kosten Finanzierung

33.800,00

siehe Punkt 3

33.800,00

 

D

Kosten insgesamt

3.854.200,00

= A + B + C

3.874.400,00

= A + B + C

E

Förderung durch Gemeinde

2.000.000,00

siehe BV-GV/2020

 

 

F

Eigenanteil Träger

1.854.200,00

= D ./. E

 

 

G

Finanzierungskosten durch die Gemeinde  bis zur Fertigstellung

2.000.000,00

nur Förderung

3.874.400,00

noch nicht im HHPL veranschlagt

 

Haushaltsbelastung (nur Ergebnishaushalt) für die Gemeinde p.a. in €

 

 

H

Kalkulatorische Miete (ohne Erbbauzins, weil durchlaufend) p.a.

77.120,00

Ableitung aus Berechnungs-schema IB

 

 

J

Auflösung Zuschuss über 25 Jahre

80.000,00

 = E / 25

 

 

K

Abschreibung Gemeinde

 

 

47.375,00

= A / 80 (Nutzungsdauer 80 Jahre)

 

 

 

 

 

 

 

Haushaltsbelastung  (nur Ergebnishaushalt) kumuliert in Zeitabschnitten in  €

 

 

L

Haushaltsbelastung Jahr 1

157.120,00

= H + J

131.775,00

= B + C +K

M

Haushaltsbelastung Jahr 2-25 p.a.

157.120,00

= H + J

48.430,00

= K

N

Haushaltsbelastung innerhalb der ersten 25 Jahre kumuliert

3.928.000,00

= L + 24 x M

1.294.095,00

= L + 24 x M

O

Haushaltsbelastung Jahr 26 bis 33 p.a.

77.120,00

= H (Auflösung des Zuschusses fällt weg)

48.430,00

= K

P

Haushaltsbelastung innerhalb der ersten 35 Jahre kumuliert

4.544.960,00

= N + 8 x O

1.681.535,00

= N + 8 x O

Q

Haushaltsbelastung Jahr 34 bis 50 p.a.

0,00

Gebäude wird zum Buchwert (hier Null) an die Gemeinde zurück übertragen

47.375,00

= K (Abschreibung läuft weiter

R

Haushaltsbelastung innerhalb der ersten 50 Jahre kumuliert

4.544.960,00

 = P

 

2.486.910,00

= P + K x 17

S

Haushaltsbelastung innerhalb der ersten 80 Jahre kumuliert

4.544.960,00

= R

3.874.400,00

= G

 

 

 

 

 

 

 

Cash-Flow-Betrachtung in € (wenn die Gemeinde ohne Zinskosten finanziert)

 

 

T

Liquiditätsbelastung über 35 Jahre

4.544.960,00

= G + H x 33 

3.874.400,00

 = D

 

Zusammenfassung des Ergebnisses:

 

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung spiegelt das Ergebnis der damaligen Beschlussvorlage (BV-GV/2018-0455) wieder: Die Gemeinde kann (derzeit) zwei Vorteile geltend machen:

 

  1. Sie hat derzeit keine Finanzierungskosten. Geldmittel sind vorhanden, die sogar Verwahrentgelte verursachen. Der Träger hat jedoch Finanzierungkosten von ca. 2% angesetzt. Sofern sich die Zinssituation für die Gemeinde ändert, müsste auch die Berechnung neu erstellt werden.
  2. Die Gemeinde kann eine längere Nutzungsdauer zugrunde legen, während der Träger das Gebäude über 33 Jahre abschreibt. Damit ist die kalkulatorische Miete bei dem freien Träger entsprechend hoch.

 

Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist eine Aufhebung des Erbbaurechtes zu empfehlen.

 

Welche Gründe sprechen noch für eine Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages?

 

  1. Größeren Einfluss auf die zukünftige Entwicklung

 

Als Eigentümer des Gebäudes hat die Gemeinde größeren Dispositionsspielraum. So können spätere Um- oder Erweiterungsbauten vorgenommen werden (PV-Anlage, Umgestaltung Außengelände etc.), ohne dass Eigentümerbelange berücksichtigt werden müssen.

 

  1. Schnellere Beantragung von Fördermitteln

 

Die Gemeinde hat Anfang November einen Antrag auf Förderung der KITA nach der neuen U6-Ausbau-Richtlinie 2020–2021 in Höhe von 1,0 Mio. € gestellt. Die Förderrichtlinie trat am 01.11.2020 in Kraft. Sofern der Antrag bewilligt wird, würden die o.g. Finanzierungskosten maßgeblich gesenkt.

 

Für den IB wäre eine so kurzfristige Reaktion nicht möglich gewesen. Sofern die Gemeindevertretung der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages nicht zustimmt, wird der IB gebeten diesen FM-Antrag weiterzuverfolgen.

 

Wie sehen die nächsten Schritte aus, d.h. welche Konsequenzen hätte eine Befürwortung der Übernahme der Bauherrschaft durch die Gemeinde?

 

Folgende Arbeitspakete stünden an:

 

  1. Abschluss einer Rückabwicklungsvereinbarung

 

Diese soll am 18.02.2020 von der Gemeindevertretung beschlossen werden, sofern die Vereinbarung bis dahin vom IB freigegeben wurde.

 

  1. Beurkundung der Rückabwicklung

 

Die Rückabwicklung kann bis Mitte März 2021 beurkundet werden.

 

 

 

  1. Finanzierung

 

Bislang stehen keine Finanzmittel zur Verfügung. Die Finanzierung muss zwingend durch einen Nachtrag zum Haushaltsplan 2021 erfolgen. Nach der bestehenden Haushaltssatzung muss ein Nachtrag bei Einzelauszahlungen von mehr als 1% des Gesamthaushaltsvolumens erfolgen. Das entspräche einer Größenordnung von ca. 500 T€.

 

Im Jahr 2019 waren 1.500 T€ und im Jahr 2020 500 T€ als Zuschuss für den IB eingeplant. Dieser Zuschuss ist nicht ausgezahlt worden. Der Zuwendungsbescheid wird im Falle einer Annahme dieses Beschlusses widerrufen.

 

 

  1. Fortführung der Planung

 

Der IB hat die Planungen bis zur Leistungsphase 7 beauftragt. Die Gemeinde Wandlitz hat die Übernahme der Planungsverträge erklärt. Eine Beendigung wäre juristisch kompliziert und unwirtschaftlich. Das beauftragte Büro und die Fachplaner haben die notwendige Expertise, die Arbeiten in der gebotenen Qualität fortzuführen. Die vereinbarten Honorare entsprechen den Regelungen der HOAI. In der Anlage befindet sich eine Vorstellung des Planungsbüros und die Genehmigungsentwürfe zur Kita.

 

  1. Übernahme der Bauherrschaft durch die Gemeinde

 

Die Verwaltung hat bereits eine Mitarbeiterin im Bauamt benannt, die die Maßnahme betreuen könnte. Damit wäre die sofortige Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe sichergestellt.

 

  1. Abschluss eines Betreibervertrages mit dem IB

 

Im Zusammenhang mit der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages hat der IB zum Ausdruck gebracht, dass er die KITA weiterhin betreiben möchte. Dies ist aus Sicht der Verwaltung sogar wünschenswert, denn auch bei einer Fortführung des Erbbaurechtsvertrages wäre das über die Laufzeit des Vertrages (35 Jahre) selbstverständlich gewesen. Ferner war gerade das pädagogische Konzept des IB der ausschlaggebende Grund, dass Erbbaurecht an diesen Träger zu geben.

 

Anzumerken ist jedoch, dass es Betreiberverträge bisher nicht gibt. Daher muss deren Inhalt (nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz hätten auch andere Träger einen Anspruch darauf) erarbeitet werden und durch die Gemeindevertretung beschlossen werden. Regelungsinhalte: Laufzeit, Kündigungsmöglichkeit aus besonderem Grund (z.B. Insolvenz und Entzug der Betriebserlaubnis), Verfahren der Finanzierung, usw.

 

Fertigstellung der Maßnahme: Die KITA soll spätestens bis zum 30.06.2022 fertiggestellt werden. Dies ist obendrein Voraussetzung um etwaige U6-Fördermittel (Ausführungen siehe oben) in Anspruch zu nehmen.

 

Gesetzliche Grundlagen

 

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Haushaltssatzung für das Jahr 2021

 

 

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Beschluss:

 

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz stimmt der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Ortsteil Klosterfelde zu.

 

Die Baumaßnahme ist durch die Verwaltung unverzüglich fortzuführen. Die Gemeindevertretung stimmt der Übernahme sämtlicher Planungsaufträge zu.

 

Die Beantragung von Fördermitteln nach der U6-Ausbau-Richtlinie 2020–2021 wird begrüßt. Die Finanzierung ist durch die Erstellung einer Nachtragshaushaltssatzung zu sichern. 

 

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Finanzielle Auswirkungen:    Ja   (siehe auch Sachdarstellung)

 

o Investitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse

 

Betrag in EURO

Gesamtkosten der Maßnahme (Auszahlung: Beschaffungs-/Herstellungskosten; Einmalkosten)

3.790.000

Maßnahmebezogene Einzahlungen (Zuschüsse/ Beiträge)

 

 

Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:

 

Dauer in Jahren

Betrag in EURO

jährl. laufende Haushaltsbelastung aus Abschreibungen o. Aufl. ARAP

80

47.375

jährl. laufende Erträge aus Auflösung SoPo

 

 

übrige jährliche Belastung (Folgekosten)

 

 

 

 

 

Veranschlagung im Haushalt

Nein

Jahr

Produktkonto

ggf. Investitionsnr.

Betrag in EURO

X

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Anlagen:

 

Anlage 1: BV-GV/2018-0487

Anlage 2: BV-GV/2018-0455

Anlage 3: Vorstellung Planungsbüro

Anlage 4: Auszüge aus der Genehmigungsplanung 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage_1_BV-GV_2018-0487 (1201 KB)    
Anlage 2 2 Anlage_2_BV-GV_2018-0455 (167 KB)    
Anlage 3 3 Anlage_3_2020_referenz_jg-architekten (8910 KB)    
Anlage 4 4 Anlage_4_Auszug_Genehmigungplanung (1851 KB)