Vorlage - BV-GV/2020-0261  

Am 05.07.2018 fasste die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz den Beschluss (BV-GV/2018-0487), ein Grundstück in Klosterfelde zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Erbbaurecht zu vergeben (siehe Anlage 1).

Der Bauantrag für die KITA wurde im März 2019 eingereicht, die Baugenehmigung am 28.09.2020 erteilt.

Mit dem Wechsel im Amt des Bürgermeisters, besteht seitens der Verwaltung der Wunsch, KITA-Gebäude zukünftig wieder selbst zu errichten. Damit können langfristig Kosten gespart werden. Diese Problematik wurde bereits im Zusammenhang mit der KITA-Förderrichtlinie im Jahr 2018 (BV-GV/2018-0455, siehe Anlage 2) erörtert. In der damaligen Abwägung, überwog der Aspekt, dass ein Träger das Bauvorhaben schneller realisieren kann.

Sofern die Verwaltung in der Lage ist, in eigener Bauherrschaft die Vorhaben zur realisieren, ist dieses (ursprüngliche) Modell aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bevorzugen. Der Bürgermeister schuf im Jahr 2020 u.a. die organisatorischen Voraussetzungen, die Bauverwaltung leistungsfähiger zu machen.

Folgerichtig kam auch die Überlegung auf, die KITA in Klosterfelde selbst zu bauen. Da das Vorhaben noch nicht begonnen hat, bestand die Chance dazu, mit dem Internationalen Bund e.V. (im Folgenden „IB“ genannt) ins Gespräch zu kommen.

Der IB zeigte Bereitschaft zur Rückabwicklung des Erbbaurechtsvertrages. Für ihn stand ohnehin der Betrieb der KITA im Vordergrund.

Folgende Eckpunkte wurden für eine mögliche Rückabwicklung vereinbart:

1. Übernahme der Planung und Fortführung des Projektes in Bauherrenschaft der Gemeinde
2. Ausgleich sämtlicher bisher entstandener Kosten
3. Betrieb der KITA durch den IB nach Fertigstellung

Welche Kosten entstehen mit der Aufhebung und welche finanziellen Auswirkungen ergeben sich langfristig?

Die bisher entstandenen Kosten können in drei Kategorien eingeteilt werden:

1. Kosten der Rückabwicklung

Dem IB sind bislang 30,4 T€ für den Abschluss des Erbbaurechtsvertrages entstanden (Beurkundungskosten, Grunderwerbsteuer usw.).

Diese Kosten wären dem IB zu erstatten. Die Gemeinde hätte diese Kosten ohnehin über die spätere Zahlung einer kalkulatorischen Miete refinanziert.

Der Gemeinde würden im Fall einer Rückabwicklung noch einmal ca. 20,2 T€ entstehen, denn die Rückabwicklung müsste erneut beurkundet werden und es fallen mit hoher Wahrscheinlichkeit Grunderwerbsteuern an. Diese Kosten entstehen zusätzlich, einzig durch die mögliche Rückabwicklung. Sie können sich also nur durch zukünftige Einsparungen „rechtfertigen“ lassen.

2. Planungskosten

Bisher entstanden dem IB 243,3 T€ Planungskosten. Auch diese Kosten wären auszugleichen. Diese Kosten wären der Gemeinde auch entstanden, wäre sie von Beginn an Bauherr gewesen. Sie können daher aktiviert werden.

3. Kosten der Finanzierung

Der IB hat zur Finanzierung des Vorhabens einen Kredit in Höhe von 780 T€ aufgenommen. Für die bisher entstandenen Bereitstellungszinsen und der Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer Rückabwicklung müssen dem IB 33,8 T€ erstattet werden. Diese Zinskosten hätte die Gemeinde über die spätere Zahlung einer kalkulatorischen Miete ohnehin dem IB ausgeglichen.

Die folgende Berechnung soll darstellen wie sich die Haushaltsbelastung in den kommenden Jahren entwickeln wird. Dabei werden zwei Szenarien untersucht:

-          Szenario 1: IB setzt den Erbbaurechtsvertrag (EBRV) fort

-          Szenario 2: Gemeinde übernimmt das Vorhaben ab Leistungsphase 5 (LPH 5, Ausführungsplanung) und führt das Vorhaben als Bauherr fort

-           

Dabei wird unterstellt, dass die Planungs- und Baukosten gleich sind, egal ob der IB oder die Gemeinde der Bauherr ist. Anderslautende Annahmen wären spekulativ.

Ebenso bleiben Instandhaltungskosten unberücksichtigt, weil diese jeder

Bauherr/Eigentümer hat.

Zusammenfassung des Ergebnisses:

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung spiegelt das Ergebnis der damaligen Beschlussvorlage (BV-GV/2018-0455) wieder: Die Gemeinde kann (derzeit) zwei Vorteile geltend machen:

1. Sie hat derzeit keine Finanzierungskosten. Geldmittel sind vorhanden, die sogar Verwahrentgelte verursachen. Der Träger hat jedoch Finanzierungkosten von ca. 2% angesetzt. Sofern sich die Zinssituation für die Gemeinde ändert, müsste auch die Berechnung neu erstellt werden.
2. Die Gemeinde kann eine längere Nutzungsdauer zugrunde legen, während der Träger das Gebäude über 33 Jahre abschreibt. Damit ist die kalkulatorische Miete bei dem freien Träger entsprechend hoch.

Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist eine Aufhebung des Erbbaurechtes zu empfehlen.

Welche Gründe sprechen noch für eine Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages?

1. Größeren Einfluss auf die zukünftige Entwicklung

Als Eigentümer des Gebäudes hat die Gemeinde größeren Dispositionsspielraum. So können spätere Um- oder Erweiterungsbauten vorgenommen werden (PV-Anlage, Umgestaltung Außengelände etc.), ohne dass Eigentümerbelange berücksichtigt werden müssen.

2. Schnellere Beantragung von Fördermitteln

Die Gemeinde hat Anfang November einen Antrag auf Förderung der KITA nach der neuen U6-Ausbau-Richtlinie 2020–2021 in Höhe von 1,0 Mio. € gestellt. Die Förderrichtlinie trat am 01.11.2020 in Kraft. Sofern der Antrag bewilligt wird, würden die o.g. Finanzierungskosten maßgeblich gesenkt.

Für den IB wäre eine so kurzfristige Reaktion nicht möglich gewesen. Sofern die Gemeindevertretung der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages nicht zustimmt, wird der IB gebeten diesen FM-Antrag weiterzuverfolgen.

Wie sehen die nächsten Schritte aus, d.h. welche Konsequenzen hätte eine Befürwortung der Übernahme der Bauherrschaft durch die Gemeinde?

Folgende Arbeitspakete stünden an:

1. Abschluss einer Rückabwicklungsvereinbarung

Diese soll am 18.02.2020 von der Gemeindevertretung beschlossen werden, sofern die Vereinbarung bis dahin vom IB freigegeben wurde.

2. Beurkundung der Rückabwicklung

Die Rückabwicklung kann bis Mitte März 2021 beurkundet werden.

3. Finanzierung

Bislang stehen keine Finanzmittel zur Verfügung. Die Finanzierung muss zwingend durch einen Nachtrag zum Haushaltsplan 2021 erfolgen. Nach der bestehenden Haushaltssatzung muss ein Nachtrag bei Einzelauszahlungen von mehr als 1% des Gesamthaushaltsvolumens erfolgen. Das entspräche einer Größenordnung von ca. 500 T€.

Im Jahr 2019 waren 1.500 T€ und im Jahr 2020 500 T€ als Zuschuss für den IB eingeplant. Dieser Zuschuss ist nicht ausgezahlt worden. Der Zuwendungsbescheid wird im Falle einer Annahme dieses Beschlusses widerrufen.

4. Fortführung der Planung

Der IB hat die Planungen bis zur Leistungsphase 7 beauftragt. Die Gemeinde Wandlitz hat die Übernahme der Planungsverträge erklärt. Eine Beendigung wäre juristisch kompliziert und unwirtschaftlich. Das beauftragte Büro und die Fachplaner haben die notwendige Expertise, die Arbeiten in der gebotenen Qualität fortzuführen. Die vereinbarten Honorare entsprechen den Regelungen der HOAI. In der Anlage befindet sich eine Vorstellung des Planungsbüros und die Genehmigungsentwürfe zur Kita.

5. Übernahme der Bauherrschaft durch die Gemeinde

Die Verwaltung hat bereits eine Mitarbeiterin im Bauamt benannt, die die Maßnahme betreuen könnte. Damit wäre die sofortige Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe sichergestellt.

6. Abschluss eines Betreibervertrages mit dem IB

Im Zusammenhang mit der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages hat der IB zum Ausdruck gebracht, dass er die KITA weiterhin betreiben möchte. Dies ist aus Sicht der Verwaltung sogar wünschenswert, denn auch bei einer Fortführung des Erbbaurechtsvertrages wäre das über die Laufzeit des Vertrages (35 Jahre) selbstverständlich gewesen. Ferner war gerade das pädagogische Konzept des IB der ausschlaggebende Grund, dass Erbbaurecht an diesen Träger zu geben.

Anzumerken ist jedoch, dass es Betreiberverträge bisher nicht gibt. Daher muss deren Inhalt (nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz hätten auch andere Träger einen Anspruch darauf) erarbeitet werden und durch die Gemeindevertretung beschlossen werden. Regelungsinhalte: Laufzeit, Kündigungsmöglichkeit aus besonderem Grund (z.B. Insolvenz und Entzug der Betriebserlaubnis), Verfahren der Finanzierung, usw.

Fertigstellung der Maßnahme: Die KITA soll spätestens bis zum 30.06.2022 fertiggestellt werden. Dies ist obendrein Voraussetzung um etwaige U6-Fördermittel (Ausführungen siehe oben) in Anspruch zu nehmen.

Gesetzliche Grundlagen

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Haushaltssatzung für das Jahr 2021

Finanzielle Auswirkungen:    Ja   (siehe auch Sachdarstellung)

o Investitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse

Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss:

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz stimmt der Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages zur Errichtung einer Integrationskindertagesstätte im Ortsteil Klosterfelde zu.

Die Baumaßnahme ist durch die Verwaltung unverzüglich fortzuführen. Die Gemeindevertretung stimmt der Übernahme sämtlicher Planungsaufträge zu.

Die Beantragung von Fördermitteln nach der U6-Ausbau-Richtlinie 2020–2021 wird begrüßt. Die Finanzierung ist durch die Erstellung einer Nachtragshaushaltssatzung zu sichern. 

Anlagen:

Anlage 1: BV-GV/2018-0487

Anlage 2: BV-GV/2018-0455

Anlage 3: Vorstellung Planungsbüro

Anlage 4: Auszüge aus der Genehmigungsplanung