Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz

Vorlage - BV-GV/2020-0235  

 
 
Betreff: Städtebauliches Konzept für den Bereich Güterbahnhof OT Wandlitz
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage GV
Verfasser:BA35
Der Bürgermeister
Änderung gemäß Empfehlung des Hauptausschusses vom 08.02.2021
Federführend:BA_Bauleitplanung Beteiligt:BA
    K
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Wandlitz Vorberatung
02.11.2020 
Sitzung des Ortsbeirates Wandlitz geändert beschlossen   
A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung Vorberatung
10.11.2020 
Sitzung des Ausschusses Bauen und Gemeindeentwicklung geändert beschlossen   
A1 Hauptausschuss Vorberatung
23.11.2020 
Sitzung des Hauptausschusses 1. Lesung   
08.02.2021 
Sitzung des Hauptausschusses geändert beschlossen     
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
03.12.2020 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz 1. Lesung   
25.02.2021 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz geändert beschlossen   
Ortsbeirat Wandlitz Vorberatung
19.01.2021 
Sitzung des Ortsbeirates Wandlitz ungeändert beschlossen   
A3 Ausschuss für Bildung, Jugend, Kitas und Sport Vorberatung
25.01.2021 
Sitzung des Ausschusses für Bildung, Jugend, Kitas und Sport abgelehnt   
A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung Vorberatung
26.01.2021 
Sitzung des Ausschusses Bauen und Gemeindeentwicklung geändert beschlossen   
A6 Ausschuss für Umwelt, Energie und ÖPNV Vorberatung
27.01.2021 
Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Energie und ÖPNV geändert beschlossen   
A5 Ausschuss für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaft Vorberatung
02.02.2021 
Sitzung des Ausschusses für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaften geändert beschlossen   
A1 Hauptausschuss Vorberatung
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
Anlagen:
Flurkarte
2020-10-27-Präsentation Güterbahnhof Wandlitz mit Notizen
Variante 1
Variante 2a
Variante 2b
Bestands- Altlasten- und Entwicklungspotentialanalyse von 2001

ALLRIS® Office Integration 3.9.2
Begründung / Erläuterung

Inhalt 1. Lesung:

 

Die Verwaltung der Gemeinde Wandlitz hat zur besseren Steuerung der städtebaulichen Entwicklung des ca. 11,5 ha großen Bereiches von der Prenzlauer Chaussee (L 100) im Westen, der Bernauer Chaussee im Norden, den Bahnanlagen im Osten sowie dem Pittweg im Süden (siehe Geltungsbereich) die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes beauftragt.

 

Der Teilflächennutzungsplan für den Ortsteil Wandlitz stellt eine gemischte Baufläche mit Altlastenverdachtsflächen dar. Im Entwurf des Gesamtflächennutzungsplanes wird in Teilen bereits eine Wohnbaufläche ausgewiesen. Eine umfassende Flächenentwicklung konnte aufgrund verschiedener Eigentumswechsel, mangelndem Flächenzugriff und erforderlichem Flächentausch jedoch bislang nicht umgesetzt werden. Weite Teile des Untersuchungsbereiches entsprechen daher in ihrem aktuellen Zustand und ihrer Nutzung nicht der zentralörtlichen Lage und der hohen Erschließungsgunst innerhalb des Gemeindegebietes.

 

In Übereinstimmung mit den bereits vorliegenden kommunalen Planungen, wie dem Leitbild der Gemeinde Wandlitz (2017) und der wohnungspolitischen Umsetzungsstrategie (kurz WUS 2016), sollen die innerörtlichen Flächen im Bereich des Bahnhofes Wandlitz einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Das städtebauliche Konzept wird dabei die Grundlage für alle weiteren Planungen bilden.

 

Aufgrund konkreter Bebauungsabsichten, zwischenzeitlich erfolgter und genehmigter Bebauung in Teilbereichen des Untersuchungsgebietes, der vorgenannten gemeindlichen Planungen und der beabsichtigten Umnutzung von nicht mehr benötigten  Bahnflächen bedarf es einer Neukonzipierung der Nutzungs-, Bebauungs- und Erschließungsziele für den Gesamtbereich. In die bestehenden Eigentums- und Nutzungsstrukturen soll dabei möglichst wenig eingegriffen werden.

 

Im Wesentlichen umfasst das städtebauliche Konzept die Aufnahme und Analyse des vorhandenen Bestandes (Bau- und Nutzungsstrukturen, Freiraum, Verkehr, sonstige Restriktionen) sowie die Ausarbeitung von Varianten mit Darstellung einer möglichen Struktur, Nutzung und Erschließung.

 

Ende 1. Lesung

___________________________________________________________________

 

Ergänzende Begründung zur 2. Lesung:

 

Mit der Beschlussvorlage BV-GV/2020-0235 hat die Verwaltung den Entwurf eines städtebaulichen Konzeptes für das Quartier „Am Güterbahnhof“ vorgelegt. Der vorliegende Antrag soll dieses mit Anforderungen an nachhaltiges Handeln ergänzen.

 

Das Gebiet zwischen L100, Bahndamm, Pittweg und Bernauer Chaussee ist durch eine durchmischte Nutzung geprägt. Hierbei entwickelt sich die Nutzung vom Süden mit Ein- und Zweifamilienhäusern über gewerbliche Nutzungen im Osten, Mehrfamilienhausbebauung im Westen, entlang der L100 und Versorgungsfunktionen im Norden. Im Allgemeinen entspricht der Charakter des Gebietes derzeit einem allgemeinen Wohngebiet/Mischgebiet.

 

Der Kern des Gebietes weist in Teilen dichte Vegetation mit großen Bäumen und Aufwuchs auf. Der Aufwuchs kennzeichnet im Wesentlichen die Lage des historischen Kiesabbaugebietes und der danach erfolgten Verfüllung mit Siedlungs- und Bauabfällen während der 1960iger Jahre. Im Randbereich der Deponie und der im Kern seit Jahrzehnten ungenutzten Grundstücksbereiche konnten sich ältere, schützenswürdige Bäume erhalten.

 

Die Altlastengefährdung durch die Deponie, deren genaue Ausdehnung und Potential, kann noch nicht abschließend eingeschätzt werden.

 

Ein zentraler städtebaulicher Punkt ist der Verkehrsknoten des Bahnhofes Wandlitz mit seinem brachliegenden Betriebsgelände und dem Haltepunkt der BBG.

 

Die Eigentümerstruktur ist sehr heterogen im Gebiet. Sie ist aktuell geprägt von 700 - 800 m² großen Einfamilienhausgrundstücken, bis hin zu 11.000 m² großen Baugrundstücken.

 

Der nördliche Teil des Areals ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Wandlitz (Fortschreibung 2019) als Ergänzungsstandort, Grundversorgung mit einem entsprechend breiten Versorgungsangebot, ausgewiesen.

 

Das Planungserfordernis entsteht durch den Wunsch einzelner Grundstückseigentümer, das Gebiet für den Wohnungsbau zu entwickeln. Das Gebiet ist Bestandteil der Wandlitzer Wohnungspolitischen Umsetzungsstrategie (WUS).

 

Die Gemeinde möchte auf ihren am Bahnhof Wandlitz gelegenen Flächen eine Kita im Quartier mit 80 Plätzen entwickeln. Die Gemeinde möchte im Bahnhof eine Kinder-, Jugend- und Freizeiteinrichtung (KJFE) etablieren. Mit dem Eigentümer des Bahnhofsgebäudes, der NEB, sind die Gespräche und Abstimmungen zum Abschluss eines Erbpachtvertrages soweit fortgeschritten, dass dieser zu Beginn des II. Quartals 2021 beurkundet werden kann.

 

Die grundsätzlichen, städtebaulichen Zielstellungen im Umgang mit dem Siedlungsgebiet werden im Städtebaulichen Konzept der BSM beschrieben.

 

Vor dem Hintergrund der Komplexität und der Bedeutung des Areals bedarf es für die Entwicklung des Gebietes differenzierter Zielstellungen, die eine nachhaltige Entwicklung langfristig sichern.

 

Der vorliegende Entwurf des städtebaulichen Konzeptes soll um Aspekte der Nachhaltigkeit ergänzt werden.

 

Hierzu zählen unter anderem Aussagen zum Erhalt schützenswürdiger Bäume und Vegetation, Aussagen zur öffentlichen Gestaltung des Gebietes, zur Verkehrsführung, zur ökologischen Qualität der Gebäude und Freiflächen, zur Energieversorgung, zu Mobilitätskonzepten und zur planerischen Qualität.

 

Diese sollen als Prüfaufträge an den beauftragten Planer BSM, zur Erweiterung der Aufgabenstellung und Einarbeitung, konkretisiert und beauftragt werden.

 

Gesetzliche Grundlagen

 

Zuständigkeitsordnung

Kommunalverfassung

BauGB, BrgBO

 

 

Auswirkungen auf den Klimaschutz:  x positiv  negativ  

 

Begründung: Die Umwandlung von naturbelassenen Flächen in erschlossenes Bauland hat durch die Eingriffe in den Bodenhaushalt, den Verlust von Vegetation, durch Bodenversiegelung und die klimaschädlichen Konsequenzen des Bauens an sich, immer dann negative Auswirkungen, wenn die Eingriffe nicht mit regenerativen, nachhaltigen Ausgleichsmaßnahmen verbunden sind. Durch die Aspekte der Nachhaltigkeit, um die das Konzept ergänzt werden soll, und den zu erwartenden Umgang mit der Deponie, kann allerdings in der Gesamtbetrachtung von einer eher positiven Klimabilanz für die gesellschaftliche Aufgabe der Zurverfügungstellung von Wohnraum ausgegangen werden.

Das erklärte Ziel der nachhaltigen Ausrichtung des städtebaulichen Konzeptes ist es, den mit der Entwicklungsabsicht verbundenen CO² Ausstoß zu mindern.

 

 

 

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Finanzielle Auswirkungen     Ja – Kostenerhöhung durch Auftragserweiterung

 

 

o Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

 

Betrag in EURO

Erträge

 

Aufwendungen bis zur 1. Lesung

9.746,10

 

 

Veranschlagung im Haushalt

Nein

Jahr

Produktkonto

ggf. Investitionsnr.

Betrag in EURO

 

2020

51100529158

 

100.000,00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Beschluss:

 

1. Die Gemeindevertretung bestätigt das städtebauliche Konzept Bereich  Güterbahnhof OT Wandlitz mit folgenden Auflagen, welche dem Ziel der               Schaffung einer nachhaltigen Quartiersentwicklung dienen:

 a. Die Geschossigkeit im Plangebiet wird max. 2 - 3 geschossig                 festgesetzt. Ausgebaute Dachgeschosse darüber hinaus sind nicht                             zulässig. Die Zonierung entspricht der Darstellung im                                                         städtebaulichen Konzept.

 b. Im Rahmen der weiteren B-Planverfahren ist der Umgang mit der                              Deponie zu qualifizieren.

 c. Als Grundlage für die Verortung möglicher Baufenster ist eine                 Kartierung und Bewertung der schützenswerten Flora im Rahmen der                             Bebauungsplanverfahren heranzuziehen. Baukörper und Erschließung                             sollen               auf den erhaltenswürdigen Baumbestand Rücksicht nehmen. Der                             zu erhaltende Baumbestand ist in den Wohngebieten durch eine                                           zusammenhängende Neuanpflanzung von Bäumen und Büschen                                           einheimischer Arten nach entsprechender Liste zu ergänzen. Eine                             Vereinzelung von Baumstandorten ist zu vermeiden. Straßen, Wege                             und Plätze erhalten eine begleitende Bepflanzung.

 d. Der Raum zwischen den aufstehenden Gebäuden ist mit öffentlichen,                halböffentlichen und privaten Bereichen zu durchmischen. Es sind                             öffentliche Begegnungsflächen mit einen Bouleplatz einzurichten und                             langfristig zu               erhalten.

 e. Die Gebäude sind im Äquivalent DGNB Silber oder gleichwertig zu                errichten. Hiervon kann bei der Errichtung von sozialem Wohnraum                             (angelehnt               an die Förderrichtlinien der ILB) abgewichen werden.                             Ohne Zertifizierung ist die Gleichwertigkeit in geeigneter Weise                                           nachzuweisen.

 f. Flachdächer und flachgeneigte Dächer sind als Grün- oder Solardächer                auszubilden. Alle anderen Dachformen sind auf der Ost-, Süd-,                                           Westseite als Solardächer auszubilden.

 g. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze kann durch Angebote von Car-,                Bike-, Ridesharing verringert werden. Konkrete Aussagen dazu sind in                             den B-              Planverfahren zu treffen und in städtebaulichen Verträgen zu                             regeln.

 

 h. Die Wegeverbindungen im Gebiet sollen den Fuß- und Radverkehr vor                dem Autoverkehr bevorzugen.

 i. Im Gebiet sind durch die Vorhabenträger öffentliche                                Gemeinschaftsbereiche einzurichten, zu pflegen und langfristig zu                                           sichern.

 j. Es sind zentrale Übergabepunkte für Liefer- und Versorgungsdienste                und entsprechende Services zu prüfen.

 k. Die Gemeinde soll die Grundstücke der schleifenförmigen, inneren                Erschließung des Gebietes erwerben und der Verkehrserschließung/                             öffentlicher Raum zur Verfügung stellen.

 

2. Die Gemeindevertretung beauftragt die Verwaltung, zeitnah ein Konzept zur nachhaltigen Energieversorgung für das Gebiet des städtebaulichen               Konzeptes Bereich Güterbahnhof OT Wandlitz in Zusammenarbeit mit den               Kreiswerken Barnim erarbeiten zu lassen. Die Ergebnisse dieses Konzeptes               sollen in die weiteren Umsetzungsschritte der Planungen im Gebiet, d. h.               sowohl für private Bauherren als auch für gemeindeeigene Projekte,               einfließen.

 

3. Die Gemeindevertretung bittet die NEB AG für die Sicherung der Baukultur  und damit einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität im               Bereich des B-Planes „Bahnhof Wandlitz/NEB“ einen Architektenwettbewerb               entsprechend den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013) nach               Vorlage der Planreife des Bebauungsplanes durchzuführen. Vertreter der               Gemeinde Wandlitz sind in das Preisgericht zu berufen und regionale               Planungsbüros am Wettbewerb zu beteiligen.

 

4. Die Gemeindevertretung bestätigt die städtebaulichen und  Nachhaltigkeitsvorgaben für den Bebauungsplan „Bahnhof Wandlitz/NEB“               bzw. den folgenden Architektenwettbewerb für die Flächen der NEB AG,               wobei Punkte a bis d dem Aufstellungsbeschluss zum B-Plan entsprechen:

 a. Schaffung von Planungs- und Baurecht

 b. Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch                geeignete planungsrechtliche und gestalterische Festsetzungen

 c. Errichtung von mehrgeschossigem Wohnungsbau

 d. Klärung der Erschließungssituation

 e. Die Punkte 1a und c – j der Beschlussvorlage, mit Ausnahme des                              Punktes d zweiter Satz (ohne Bouleplatz), gelten für die Fläche des B-                            Plangebietes der NEB.

 

5. Entsprechend des Beschlusses der Gemeindevertretung Wandlitz vom  18.06.2020 wird die Verwaltung beauftragt, mit der NEB AG den               städtebaulichen Vertrag zum Gebiet des B-Planes „Bahnhof Wandlitz/NEB“ im               April 2021 abzuschließen.

 

6. Die Gemeindevertretung beauftragt die Verwaltung, spätestens im IV.  Quartal 2021 die Voraussetzungen für die Eröffnung der Kinder- Jugend- und               Freizeiteinrichtung (KJFE) in einer 1. Ausbaustufe, d.h. Umnutzung der               derzeitigen Gaststätte, zu schaffen. Hierzu ist, zur Konkretisierung des               Planungs- und Bauablaufs, den Gremien zur Sitzungsrunde im April/ Mai ein               separater Beschluss vorzulegen.

 

 

7. Die Gemeindevertretung beschließt die Durchführung von  Architektenwettbewerben für den Neubau der KITA und die Gestaltung des Umfeldes der gemeindlichen Flächen. Anzustreben ist die Verbindung mit dem Wettbewerb der NEB. Regionale               Planungsbüros sind am Wettbewerb zu beteiligen. Die Aufgabenstellung zu diesem Wettbewerb wird der Gemeindevertretung gesondert zur Beschlussfassung vorgelegt. Der Architektenwettbewerb kann erst nach notwendigen Grundsatzentscheidungen der Gemeindevertretung zum Grundschulstandort Wandlitz durchgeführt werden.

 

8. Die Verwaltung wird beauftragt, in KW 4/5 2021, eine online Bürgerbeteiligung  zu organisieren und den Anwohnern rechtzeitig per Post zur Kenntnis zu               geben.

 

9.  Falls die Gemeindevertretung die Einführung einer Satzung zur sozialverträglichen Baulandausweisung bis zum 25.08.2021 beschließt, wird diese Satzung Bestandteil sämlicher zukünftiger Bebauungspläne im Entwicklungsgebiet des städtebaulichen Konzeptes Güterbahnhof.

 

10. In sämtlichen zukünftigen Bebauungsplänen im Entwicklungsgebiet des städtebaulichen Konzeptes Güterbahnhof findet der Beschluss BV-GV/2020-0204 Anwendung.

 

11. Die sich in der Anlage 1 befindliche Zeichnung (Quelle Stefan Woehrlin) wird neben dem texlichen Teil gleichberechtigt berücksichtigt.

 

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Anlagen:

 

Flurkarte

Städtebauliches Konzept

Bestands- und Entwicklungspotentialanalayse von 2001 (Anlage 2. Lesung)

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Flurkarte (453 KB)    
Anlage 2 2 2020-10-27-Präsentation Güterbahnhof Wandlitz mit Notizen (6164 KB)    
Anlage 3 3 Variante 1 (552 KB)    
Anlage 4 4 Variante 2a (845 KB)    
Anlage 5 5 Variante 2b (781 KB)    
Anlage 6 6 Bestands- Altlasten- und Entwicklungspotentialanalyse von 2001 (3327 KB)