Vorlage - BV-GV/2019-0042  

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz befürwortete mit Beschluss vom 16.05.2019 (BV-GV/2019-0569) die Errichtung einer KITA mit bis zu 100 Plätzen im Langen Grund (FS 486 und 487) im OT Wandlitz.

Die Verwaltung nahm darauf Verhandlungen mit dem Eigentümer der Flächen auf.

In mehreren Verhandlungsrunden näherten sich Investor und Gemeinde preislich an. So wurden auch alternative Bebauungskonzepte untersucht, um den Preis für die Gemeinde zu optimieren. Im Ergebnis konnte eine wirtschaftliche Variante gefunden werden, die sich dennoch weitgehend am ursprünglichen architektonischen Entwurf orientierte. Das Grundstück wurde gegenüber der ursprünglichen Planung etwas verkleinert und die Flächenanforderungen an die Vorgaben des MBJS angepasst. Ebenso wurde deutlich, dass eine KITA für 120 Kinder keine nennenswerten Mehrkosten verursachte, in dieser Variante des Entwurfes (Umriss Wandlitzer See) jedoch eine bessere Raumnutzung ermöglicht.

Die Verwaltung begrüßte die erhöhte Platzzahl, weil so für die Zunkunt höhere Platzreserven entstehen. Sofern diese nicht gebraucht werden, könnte in der AWO-Kita in der Thälmannstraße mittelfristig die Platzzahl etwas gesenkt werden, um so den Anbau eines Sport- und Bewegungsraumes zu sparen. Der urspüngliche Sport- und Bewegungsraum in der AWO-KITA wurde zugunsten einer Platzerweiterung umgenutzt.

Der Investor legte am 27.08.2019 Angebote vor für:

-          einen schlüsselfertigen Erwerb,

-          eine Mietzeit über 20 Jahre ohne anschließenden Erwerb

-          eine Mietzeit  über 20 Jahre mit anschließendem Erwerb zum definierten Preis.

Das Angebot befindet sich in der Anlage.

Zur Vergleichbarkeit der Angebote muss zunächst der Barwert (Kosten bezogen auf die Fertigstellung der KITA) der Varianten ermittelt werden. Als Diskontierungszinssatz wurden 3% p.a. angenommen.

Tabelle 1: Vergleich Angebotsvarianten (alle Angaben in €)

Die Variante „Mietkauf“ ist unwirtschaftlich und scheidet aus. Sofern auch auf den Mietanteil Grunderwerbsteuer anfällt, wird diese Variante noch unwirtschaftlicher.

Die Variante „Miete“ kann wirtschaftlich sein, wenn die KITA nach 20 Jahren nicht mehr benötigt wird und es keine irgendwie geartete Nachnutzungsmöglichkeit gäbe. Dies hält die Verwaltung jedoch für ausgeschlossen.

Insofern wäre bei einem Nutzungshorizont von mehr als 30 Jahren der schlüsselfertige Erwerb die wirtschaftlichste Variante und wird von der Verwaltung deshalb empfohlen.

Im Folgenden soll der Angebotspreis der KITA bewertet werden.

Der Bodenrichtwert umliegender Baugrundstücke beträgt am 31.12.2018 200 € je Quadratmeter. Da der Investor Baurecht  schafft und auch die Erschließung übernimmt kann man das KITA-Grundstück ebenso mit 200 € je Quadratmeter bewerten. Bei einer Größe von 3.950 qm ergäbe sich so ein (theoretischer) Grundstückswert von 790.000 € zzgl. 10% Nebenkosten (für Grunderwerbsteuer und Notarkosten). Damit ergäbe sich ein Baukostenanteil von ca. 4.372,5 T€ inkl. Erwerbsnebenkosten.

In der Gemeinde werden derzeit zwei vergleichbare KITA-Einrichtungen gebaut:

-          JUH-Kita in Basdorf, 120 Kinder, Baukosten ca. 4,2 Mio. €

-          IB-Kita in Klosterfelde, 100 Kinder, Baukosten ca. 3,7 Mio. €.

Angesichts der Vergleichsobjekte ist der Angbotspreis angemessen.

Der Investor hat eine Preisgleitklausel für den Fall verlangt, dass bis zum 30.09.2020 keine Baugenehmigung vorliegt. Diese soll sich an dem Baukostenindex orientieren. Diese Forderung ist nachvollziehbar.

Aus heutiger Sicht ist es unwahrscheinlich, dass bis zum 30.09.2020 eine Baugenehmigung erteilt wird, da zu diesem Zeitpunkt das Bauleitplanverfahren „Töppersberg 3“ noch nicht abgeschlossen sein wird. In der Regel dauert ein solches Planverfahren ca. zwei Jahre.

Daher muss die Preisgleitklausel wahrscheinlich angewendet werden. Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung des Preisindizes seit 2010

Tabelle 2: Entwicklung Preisindizes für den Neubau von Nichtwohngebäuden/Gewerbliche Betriebsgebäude (Quelle: Statistisches Bundesamt, Preisindizes für die Bauwirtschaft, Mai 2019, Seite 26)

Da die Preisgleitklausel in allen Angebotsvarianten zum Tragen kommt, hat deren Anwendung keinen Einfluss auf die Berechnungen in Tabelle 1.

In der Anlage befinden sich erste Entwürfe der Ansichten, Grundrisse und  Baubeschreibung. Diese müssen im Zuge der Verhandlung des Bauträgerkaufvertrages finalisiert werden.

Ergänzung am 10.09.2019: Verwaltung und Investor verhandeln parallel zur Beratung in den Gremien weiter zu Grundrissen und Baubeschreibung.

Am 09.09.2019 übersandte der Investor einen neuen Planungsstand, der wesentliche Änderungswünsche des Hauptamtes und Bauamtes enthält. Ursprünglich waren der Beschlussvorlage Entwürfe mit Stand vom 23.08.2019 beigefügt (Veröffentlichung erfolgte bereits im Bürgerinformationssystem). Die Verwaltung tauscht diese aber gegen die aktuellen Entwüfe aus.

Die GVG machte darauf aufmerksam, dass die aktuelle Planung eine Kostenerhöhung von ca. 50 T€ verursacht. Diese Angabe konnte von der Verwaltung noch nicht geprüft werden, wird aber bis zum endgültigen Vertragsschluss endverhandelt.

Weitere Verfahrensweise

Sofern die Gemeindevertretung das Angebot annimmt, soll bis zum Jahresende ein Bauträgerkaufvertrag beurkundet werden. Dieser Vertrag inkl. der Anlagen (Grundrisse und Baubeschreibung) soll der Gemeindevertretung am 05.12.2019 zur Beschlussfassung im nicht-öffentlichen Teil vorgelegt werden (Beratungslauf A1, GV). Selbstverständlich wird die Verwaltung juristische Unterstützung bei den Vertragsverhandlungen in Anspruch nehmen. Die Kosten hierfür sind ggf. außerplanmäßig durch den Kämmerer bereitzustellen.

Gesetzliche Grundlagen

§ 28 Abs. 2 Ziff. 17 BbgKVerf

Hauptsatzung der Gemeinde Wandlitz

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:    Ja

• Investitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse

Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss:

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Annahme des Angebotes der GVG Projektentwicklungsgesesllschaft mbH in der Variante „Schlüsselfertiger Erwerb“.

Die Bürgermeisterin wird beauftragt, einen Bauträgerkaufvertrag zu verhandeln und der Gemeindevertretung zur Beschlussfassung vorzulegen.

Anlagen:

-          BV-GV/2019-0569 vom 16.05.19 (Beschluss GV)

-          Angebot der GVG vom 27.08.2019

-          Entwurf des Grundrisses und der Baubeschreibung mit Stand vom 09.09.2019