Vorlage - BV-GV/2018-0549  

Durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages lassen sich u. a. städtebauliche Ziele festsetzen, die nicht im Rahmen der gemeindlichen Planungshoheit als Festsetzungen Eingang in die konkreten Planungsinhalte eines Bebauungsplanes finden können. Hierzu können auch Maßnahmen gehören, die sich außerhalb des durch die Gemeindevertretung festgelegten Geltungsbereiches befinden. 

Für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages als Kern einer Kooperationsstrategie ist natürlich die Mitwirkungsbereitschaft des Vorhabenträges oder auch Planungsbegünstigten Voraussetzung. Da der Planungsbegünstigte aufgrund der Planungshoheit der Gemeinde(-vertretung) grundsätzlich keinen Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes hat, ist es für die Gemeinde rechtlich möglich, die Schaffung von Baurecht von dieser Mitwirkungsbereitschaft abhängig zu machen. Hierbei ist allerdings die Gemeinde nicht ganz frei, da sie u.a.

• das Kausalitätsgebot

-nur solche Kosten oder Leistungen übertragbar, die in einem ursächlichen Zusammenhang mit der vertraglich zu vereinbarenden Baulandentwicklung stehen.

• das Kopplungsverbot

- vertragliche Festsetzungen sind unzulässig, die den Vorhabenträger zu Leistungen verpflichten, auf die er ohnehin einen rechtlichen Anspruch gehabt hätte.

• das Angemessenheitsgebot

-die Gegenleistung muss dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechen

im Hinblick auf die zu vereinbarende Baulandentwicklung zu beachten hat.

Die Gemeinde kann u.a. auch einen Vorhabenträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages dazu verpflichten, einen bestimmten Anteil der Wohnungen im Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplanes mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus zu errichten. Voraussetzung ist hier natürlich, dass die Kriterien zur Bewilligung auch erfüllt werden können bzw. diese Mittel im Ergebnis auch bewilligt werden.

Der nun vorliegende Beschluss soll eine Grundlage für die zukünftige Vorgehensweise hinsichtlich der Baulandentwicklung in der Gemeinde darstellen und als Ausgangspunkt für eine Kooperationsstrategie unter Anwendung der insbesondere durch das Baugesetzbuch zur Verfügung gestellten planungshoheitlichen Instrumente dienen. In den aktuellen einschlägigen  Veröffentlichungen und Leitfaden bzw. Arbeitshilfen des Landes Brandenburg werden u.a. kooperative Modelle „für die umsetzungsorientierte und kostengünstige Baulandentwicklung von preisgünstigem und gefördertem Wohnraum in den meisten Fällen als praktikabel, sachgerecht  und wirksam“ empfohlen.

In diesem Zusammenhang nimmt die Gemeinde– vertreten durch das Sachgebiet Bauleitplanung – seit Anfang Dezember auch an einem Projekt des zuständigen Landesministeriums und der Universität Bonn als Pilotgemeinde teil. Ziel des Projektes ist es, Erfahrungen bei der Umsetzung verschiedener Baulandmodelle im Brandenburger Maßstab zu sammeln und unter Berücksichtigung der Brandenburgischen Verhältnisse auszuwerten.

Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB u.a. § 11)

Gesetz über die Wohnraumförderung (WoFG)

Finanzielle Auswirkungen:   Ja   Nein

Beschluss:

Die Gemeindevertretung beschließt für die zukünftige Entwicklung von Baugebieten durch private Vorhabenträger über verbindliche Bauleitpläne oder städtebauliche Satzungen:

1. Der Vorhabenträger ist zukünftig im Rahmen des städtebaulichen Vertrages an den Folgekosten im sozialen und technischen Infrastrukturbereich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben angemessen und unter Berücksichtigung des ursächlichen Zusammenhanges mit der vertraglich zu sichernden Baulandentwicklung zu beteiligen. Hierzu können u. a. auch eine mögliche zusätzliche Beteiligung an der Löschwasserversorgung, die zukünftig steigenden Ansprüche an die Niederschlagswasserentsorgung sowie die Schaffung von zum Aufenthalt geeigneten Grünflächen innerhalb des Baugebietes gehören. 

Die Gemeindevertretung ist sich der Vorgabe bewusst, dass durch die Verwaltung unter Berücksichtigung des Angemessenheitsgebotes zu prüfen ist, inwieweit eine Abschöpfung der maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerung erfolgen kann.

2. Bei Bauvorhaben, die die Errichtung von mehrgeschossigem Wohnungsbau zum Ziel haben,  ist durch die Gemeindeverwaltung zu prüfen, inwieweit der Vorhabenträger innerhalb des städtebaulichen Vertrages im Rahmen einer Kooperationsstrategie verpflichtet werden kann, mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderten Wohnraum zu schaffen und so einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung zu leisten. Im Bebauungsplan sind in einem solchen Fall einschlägige Festsetzungen zu treffen, die dann die Voraussetzung dafür schaffen, das oben genannte Ziele im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages in differenzierter Weise rechtlich verbindlich festzusetzen. 

Die Gemeindevertretung legt diesbezüglich eine Mindestanzahl an Wohneinheiten fest, ab der diese Vorgabe zur Anwendung kommen soll.

3. An der bisher praktizierten Vorgehensweise des vorangehenden Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages, in dem

• die Übernahme der Planungskosten durch den Vorhabenträger oder Planungsbegünstigten abgesichert wird,
• der Abschluss von nachfolgenden Verträgen angekündigt wird
• und die Erschließung über einen Erschließungsvertrag, der die Übernahme der Erschließungskosten, der Kosten für die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sowie sonstige infrastrukturelle Folgekosten geregelt wird,

wird festgehalten. 

Anlagen: keine