Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz

Vorlage - BV-GV/2017-0425  

 
 
Betreff: Vergabe einer Teilfläche des Flurstücks 1457 der Flur 4 in der Gemarkung Basdorf im Erbbaurecht an die Johanniter-Unfall-Hilfe zur Errichtung einer Kindertagesstätte
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage GV
Verfasser:K
Federführend:K   
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Basdorf Vorberatung
01.11.2017 
(Sonder-) Sitzung des Ortsbeirates Basdorf ungeändert beschlossen   
A3 Ausschuss für Bildung, Jugend, Kitas und Sport Vorberatung
06.11.2017 
Sitzung des Ausschusses für Bildung, Jugend, Kitas und Sport ungeändert beschlossen   
A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung Vorberatung
07.11.2017 
Sitzung des Ausschusses Bauen und Gemeindeentwicklung ungeändert beschlossen   
A1 Hauptausschuss Vorberatung
27.11.2017 
Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses ungeändert beschlossen   
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
07.12.2017 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz ungeändert beschlossen   
Anlagen:
JUH_Präsentation Kita-Neubau Basdorf_12102017

Begründung / Erläuterung

Um der steigenden Nachfrage nach Kinderbetreuungsplätzen gerecht zu werden, strebt die Gemeinde Wandlitz einen weiteren Ausbau der Kinderbetreuungsangebote an. Der Ortsteil Basdorf entwickelt sich aufgrund seiner guten Infrastruktur besonders dynamisch. Hier werden bereits künftig 60 Kinderbetreuungsplätze zusätzlich benötigt. Ferner sollen 60 Betreuungsplätze, die derzeit noch in Räumen der Grundschule untergebracht werden, ebenfalls in eine neue  Kindertageseinrichtung verlagert werden. So können die bisher genutzten Räume in der Grundschule dem Schulbetrieb zur Verfügung gestellt werden.

 

Auf Grund der Vielzahl der zu betreuenden kommunalen Bauprojekte hat die Verwaltung geprüft, ob das für den neuen Kitabau vorgesehene Grundstück an einen Träger der freien Jugendhilfe im Erbbaurecht vergeben werden kann. Dieser würde dann eine KITA auf eigene Rechnung errichten.  Das Verfahren zur Vergabe des Grundstücks wurde mit der Kommunalaufsicht abgestimmt.

 

Ferner wird mit einer Vergabe verbunden, dass der private Betreiber sehr viel schneller die erforderlichen Plätze zur Verfügung stellen kann als es die Gemeinde tun könnte, würde sie selbst das Bauvorhaben realisieren. 

Mehreren regional und überregional agierenden freien Trägern ist ein Kurzexposé zum Grundstück übersandt worden .

 

Bis zum Abgabetermin, dem 15.09.2017, bekundete der Johanniter-Unfall- Hilfe e.V. Regionalverband Nordbrandenburg (im folgenden „die JUH“ genannt) sein Interesse.

 

Die JUH ist ein Fachverband der freien Wohlfahrtspflege und anerkannter Träger der freien Jugendhilfe. Sie führt bundesweit 381 Einrichtungen der Kindertagesbetreuung (Kinderkrippe,-gärten,-tagesstätten, Horte). Derzeit werden 26.800 Plätze in Kindertagesstätten angeboten. Der Regionalverband Nordbrandenburg arbeitet in den Landkreisen Barnim, Oberhavel und Uckermark und gehört zum Landesverband Berlin / Brandenburg. In den Kindertagesstätten der JUH werden in den Gemeinden Schorfheide und Panketal, in den Ämtern Britz-Chorin-Oderberg und Joachimsthal und in den Städten Eberswalde und Bernau aktuell 626 Kinder betreut.

 

Die JUH möchte eine zweigeschossige KITA einschließlich Außenanlagen für 120 (4 Gruppen U3, 5 Gruppen U6) in Basdorf errichten.

 

Das Grundstück für den Neubau befindet sich im B-Plan-Gebiet  „Ehemalige Landespolizeischule – Teilbereich 2“. Das Flurstück 1457 der Flur 4 von Basdorf hat eine Größe von 8.088 m².

 

Durch die geplante Zweigeschossigkeit des Bauwerkes muss nicht das gesamte Flurstück in Anspruch genommen werden, so dass nur eine Teilfläche von ca. 5.000 im Erbbaurecht vergeben wird.

 

 

Das Erbbaurecht soll zweckgebunden für 35 Jahre vergeben werden. Der Erbbauzins beträgt 4% des Verkehrswertes, dieser beträgt 36,-€/m².

 

Die Erbbauzinsen können in der  Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vernachlässigt werden. Sie werden zwar von der Kämmerei eingenommen, aber vom Hauptamt über den Defizitausgleich bezahlt. Ursprünglich wollte die Gemeinde daher das Grundstück kostenlos oder zu einem vergünstigten Erbbauzins zur Verfügung stellen. Die Kommunalaufsicht machte aber darauf aufmerksam, dass dann die Regelungen des Runderlasses des  MdI Nr. 62/1994 beachtet werden müssen. Diese legt den Kommunen bestimmte Prüfpflichten und Sonderregeln auf, sofern Grundstücke unentgeltlich oder vergünstigt im Erbbaurecht vergeben werden. Daher verzichtete die Gemeinde aus Vereinfachungsgründen auf diese Möglichkeit, weil der Erbbauzins ohnehin ein „durchlaufender Posten“ ist.

 

Die JUH hat in ihren eingereichten Unterlagen auch ein Finanzierungskonzept skizziert. Daraus lässt sich die zukünftige Haushaltsbelastung für den Betrieb der KITA berechnen. Diese Kosten können mit der  Haushaltsbelastung verglichen werden, die die Gemeinde hätte, würde sie das Bauwerk selbst errichten. Es wird in dieser Berechnung unterstellt, dass die Herstellungskosten der Gemeinde und der JUH gleich sind. Ebenso werden die Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt, weil diese ohnehin von der Gemeinde gesondert getragen werden sollen und somit Instandhaltungskosten in beiden Varianten entstehen.

 

 

Herstellungskosten

Szenario „Gemeinde

Szenario
JUH

Bemerkung

Gebäude inkl. Planung

       3.000.000,00 €

       3.000.000,00 €

Schätzung

Außenanlagen

           150.000,00 €

           150.000,00 €

Schätzung

Erstausstattung

           150.000,00 €

           150.000,00 €

Schätzung

Abzgl. Förderung

0 €

0 €

Förderchance kann momentan nicht eingeschätzt werden

Gesamtkosten

       3.300.000,00 €

       3.300.000,00 €

Schätzung

 

 

 

 

Finanzierungskosten in % p.a.

0,0%

2,7%

Angabe JUH: derzeitige Finanzierungssituation; Angabe Gemeinde: bezieht sich nur auf die derzeitige Finanzsituation (Gemeinde verfügt über ausreichend Liquidität, die derzeit keine Zinseinnahmen bringt)

 

 

 

 

AfA Gebäude

80

33,3

 

AfA Außenanlagen

15

15

 

AfA Ausstattung

10

10

 

 

 

 

 

Haushaltsbelastung Gemeinde p.a.

 

 

 

 

 

 

Finanzierungskosten Mittel der ersten 35 Jahre

                            0  €

             46.332,00 €

Bewertungsunsicherheit: siehe oben, die Aussage gilt nur für die nächsten zwei Jahre, langfristig wird das Zinsniveau wieder ansteigen

Abschreibung p.a.

             62.500,00 €

           115.090,09 €

unterschiedliche Gebäude-AfA

Haushaltsbelastung gesamt

             62.500,00 €

           161.422,09 €

 

 

 

 

 

Gebäudefläche ca. in qm

1.000

1.000

 

kalkulatorische Miete je qm

                       5,21 €

                     13,45 €

ohne Instandhaltungskosten

 

 

 

 

Haushaltsbelastung kumuliert über 35 Jahre

 

 

 

 

 

 

Haushaltsbelastung (Ergebnisrechnung)

       2.187.500,00 €

       5.326.928,97 €

 

Liquiditätsbelastung kumuliert

       3.875.000,00 €

       5.326.928,97 €

 

Buchwert Gebäude nach 35 Jahren

       1.237.500,00 €

                           0   €

 

 

Die kalkulatorische Miete, die die JUH damit berechnen würde, beträgt etwa 13,50 € je Quadratmeter (inkl. Finanzierungskosten) ohne Nebenkosten. Diese Kosten scheinen aufgrund des gewählten Baustandards und der Einrichtungsgröße nachvollziehbar dargestellt.

Die jährliche Haushaltsbelastung liegt für die Gemeinde bzw. Gebührenzahler ca. 100 T€ höher als beim Vergleichsszenario „Gemeinde“. Im Wesentlichen liegt dies an den unterschiedlichen Abschreibungszeiten und den Finanzierungskosten. Während die Gemeinde Gebäude über 80 Jahre abschreibt, muss die JUH das Gebäude über 33 Jahre abschreiben. Dadurch bezahlt die Gemeinde in der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages  quasi die kompletten Herstellungskosten und trägt zusätzlich die Finanzierungskosten. Die JUH ist bereit, eine Regelung in den Vertrag mit aufzunehmen, dass am Ende der Laufzeit das Gebäude zum dann aktuellen Buchwert (im o.g. Rechenbeispiel = Null Euro) von der Gemeinde übernommen werden kann. Damit entstünde zumindest für die weitere Nutzung ab dem 36. Jahr keine weitere Haushaltsbelastung.

 

Die durchschnittlichen jährlichen Finanzierungskosten der JUH von ca. 46 T€ (macht an der kalk. Miete ca. 3,80 € je qm aus) sind tatsächliche Mehrkosten gegenüber der Variante „Gemeinde“. Die Gemeinde verfügt derzeit über ausreichend Liquidität. Für diese erhält sie derzeit auch keine Guthabenzinsen. Insofern wurden in der Variante „Gemeinde“ keine Finanzierungskosten angesetzt. Wie lange dieser Zustand anhält und ob in der Zukunft durch andere Investitionsvorhaben die Liquidität benötigt wird, kann derzeit nicht eingeschätzt werden.

 

Obwohl aus wirtschaftlichen Erwägungen die Variante „Gemeinde“ zu bevorzugen wäre, ist dies derzeit nur eine theoretische Überlegung.

 

Die JUH geht von einer Bauzeit von ca. 15 Monaten ab dem Zeitpunkt des Erhalts der Baugenehmigung aus. Eine Inbetriebnahme Anfang 2020 erscheint daher realistisch.

 

Die Bauverwaltung könnte diesen Zeitrahmen nicht einhalten und bei der Fülle der Maßnahmen auch keinen verbindlichen Fertigstellungstermin benennen.

 

Selbst mit einer drastischen Aufstockung der personellen Ressourcen in der Bauverwaltung, ist eine kurzfristige Realisierung der Maßnahme somit nicht möglich. Abgesehen davon,  dass dies andere Probleme nach sich ziehen würde – Stichworte: Fachkräftemangel, knappe Raumsituationen, Erhöhung der Leitungsspanne etc.

 

Daher eignet  sich diese Maßnahme besser als andere, sie an einen Träger zu geben. Angesichts der höheren Kosten sollte dieses „Outsourcing“ von Baumaßnahmen nur die Ausnahme sein. 

 

 

Gesetzliche Grundlagen

 

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

 

 


Finanzielle Auswirkungen:   Ja 

 

siehe Sachdarstellung

 


Beschluss:

 

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Vergabe einer Teilfläche von ca.  5.000 m² aus dem Grundstück, Gemarkung Basdorf, Flur 4, Flurstück 1457 mit einer Gesamtgröße von 8.088 m² an die Johanniter-Unfall-Hilfe e.V., Bundesgeschäftsstelle in 10785 Berlin, Lützowstr. 94 zur Errichtung einer Kindertageseinrichtung mit 120 Betreuungsplätzen.

 

Der Erbbauzins beträgt 4% vom Verkehrswert. Dieser beträgt 36,-€/m².

Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 35 Jahre.

 


Anlagen:

Präsentation JUH vom 12.10.2017

 

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 JUH_Präsentation Kita-Neubau Basdorf_12102017 (1911 KB)