Vorlage - BV-GV/2016-0303  

Am 10.09.2015 fasste die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz folgenden Beschluss (BV-GV/2015-0152):

„Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Umsetzung des

Projektes Rettungswache, Gemeinschaftsräume und Kraftsportraum des PSV

Basdorf mit der Fahrzeughalle in Massivbauweise.

Vor Beginn der Umsetzung des Bauvorhabens sind Mietverträge mit den Nutzern

Rettungsdienst Landkreis Barnim GmbH und Polizeisportverein Basdorf e.V.

abzuschließen.

Weiterhin beschließt die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz den Erwerb

des erforderlichen Grundstücks zum Verkehrswert von 72.000 €.

Herr Olaf Berlin wird zum Baupaten dieses Bauvorhabens benannt.“

Nachdem der Mietvertrag mit der Rettungsdienst Barnim GmbH nicht zustande kam, konnte die bauliche Umsetzung des Projektes nicht erfolgen.

Die Gemeinde Wandlitz hat bis zum heutigen Tag ca. 130 T€ für den Grunderwerb und Planungskosten ausgegeben. Die Planungen sind nach Leistungsphase 3 gestoppt und der Vertrag mit dem Planer beendet worden. Die bisherigen Planungsarbeiten sind jedoch für alle zukünftigen Entwicklungsoptionen eine wichtige Voraussetzung. Würde die Gemeinde Wandlitz beispielsweise eine Veräußerung des Grundstücks anstreben, könnte nach Auffassung der Verwaltung ohne weiteres ein Verkaufserlös von 130 T€ erzielt werden.

Im Folgenden sollen vier Handlungsoptionen beschrieben werden, die in der Sitzung der Gemeindevertretung am 06.10.2016 diskutiert worden sind.

Option 1: Veräußerung an einen Investor, Miete durch Polizeisportverein und Gemeinde

Der Verwaltung liegt ein Angebot von einem privaten, ortsansässigen Investor vor. Dieser möchte das Objekt für einen Kaufpreis von 130 T€ erwerben. Weitere Inhalte seines Angebotes:

Mietbedingungen:

1. Fitnessraum mit 2 WC’s und 2 Waschbecken
   Größe: ca. 150 m² Mietfläche
   Mieter: Gemeinde Wandlitz

Nutzer: Gemeinde Wandlitz

Mietkonditionen: feste Mietdauer 20 Jahre, Mietzins 1. - 10. Jahr  5,00 € + Nebenkosten, Mietzins 11. - 20. Jahr 7,00 € + Nebenkosten

2. Gemeindezentrum mit 1 Besprechungsraum, 1 Büroraum und Eingang

Größe:  ca. 100 m² Mietfläche
Mieter: Gemeinde Wandlitz
Nutzer: Gemeinde Wandlitz
Mietkonditionen: feste Mietdauer 20 Jahre, Mietzins 1. - 10. Jahr  7,00 € + Nebenkosten, Mietzins 11. - 20. Jahr 9,00 € + Nebenkosten

Der Investor kann die Gesamtwirtschaftlichkeit des Vorhabens nur dann darstellen, wenn das Baufeld in südlicher Richtung um ca. 2.200 qm vergrößert wird. Sofern die Gemeinde diese Option bevorzugt, wäre die BEG bereit, diese Fläche an den Investor zu veräußern. Die Zustimmung des Landes Brandenburgs vorausgesetzt.

Zusammen mit einem zweiten Gebäude auf dem südlichen Baufeld, soll das Ensemble dann gewerblich genutzt werden. Folgende Nutzungen sind seitens des Investors geplant:

-          Physiotherapie inkl. Angebot Wassergymnastik (Therapiebecken)

-          Kleine Einzelhändler, die der Nahversorgung des Wohngebietes dienen (beispielsweise Apotheke, Backshop, Lottoladen, Blumenladen etc.).

Das Wachgebäude soll nach Vorstellung des Investors bis Ende 2017 bezugsfertig sein. Das zweite, südlich angrenzende Gebäude soll im Jahr 2018 errichtet werden.

Vorteile dieser Option:

-          Keine Investition durch die Gemeinde erforderlich

-          Keine Inanspruchnahme der Personalressourcen des Bauamtes

-          rasche bauliche Realisierung

-          Attraktive Ergänzungsangebote für das Areal

-          Mietfläche und Konditionen für den PSV ist gesichert

Nachteile dieser Option:

-          Gemeinde ist Mieter, nicht Eigentümer

-          Mietdauer und -bindung ist sehr lang

-          Fehlende Steuerungsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung bestimmter Konzeptbestandteile

Finanzielle Folgen für die Gemeinde:

-          Freisetzung des Investitionsbudgets von 1.134 T€ für andere Vorhaben

-          Vollständiger Ausgleich aller bisherigen Investitionen von 130 T€ (Kaufpreis)

-          Jährliche Haushaltsbelastung lag bisher bei ca. 3.000 € p.a. (siehe BV-GV/2015-0152)

-          Neu: Folgekosten Miete für PSV: ca. 12.600 € p.a. bzw. ca. 16.200 € p.a. (ab dem 11. Jahr), Möglichkeit und Höhe der „Weiterbelastung“ an den PSV noch nicht abschließend geklärt;

Folgekosten Miete für GMZ: ca. 10.800 € p.a. bzw. 13.200 € p.a. (ab dem 11. Jahr)

Option 2: wie Option 1, jedoch ohne Miete GMZ

Diese Option hätte die geringsten finanziellen Folgen. Allerdings verfügt Basdorf damit weiterhin nicht über ein Gemeindezentrum.

Option 3: Gemeinde führt das Vorhaben weiter, die ursprünglich dem Rettungsdienst zugedachte Fläche wird anderweitig vermietet.

Die Leistungsphase 3 wurde bereits mit der Maßgabe beendet, dass eine Fahrzeughalle zukünftig nicht erforderlich ist. Die Kostenberechnung weist demnach eine zu erwartende Investition von 1.026 T€ aus. Eine Gewerbeeinheit von ca. 150 qm könnte durch die Gemeinde vermietet werden.

Vorteile dieser Option:

-          Gemeinde ist weiterhin Bauherr und hat damit die „Fäden“ der zukünftigen Projektentwicklung in der Hand

-          Mietfläche und Konditionen für den PSV dauerhaft gesichert

Nachteile dieser Option:

-          Ein Mieter für die Gewerbeeinheit muss gefunden werden. Wünschenswert wäre ein im weiteren Sinne Angebot der Daseinsvorsorge, beispielsweise eine medizinische oder soziale Nutzung. Die Miete müsste mindestens 8,50 € je qm betragen.

-          Die Fertigstellung könnte frühestens Mitte 2018 erfolgen

-          Die Gemeinde trägt das Risiko einer möglichen Kostensteigerung des Bauvorhabens.  

Finanzielle Folgen für die Gemeinde:

-          Investitonskosten von 1.026 T€

-          Jährliche Haushaltsbelastung wie bisher bei ca. 3.000 € p.a., sofern rasch ein Mieter für die Gewerbeeinheit gefunden wird

Option 4: wie Option 3, die Bauleistung wird jedoch an einen Generalunternehmer vergeben.

Weiterer Vorteil gegenüber Option 3:

Durch ein „schlüsselfertiges“ Bauen könnte der Zeitrahmen zur baulichen Realisierung gestrafft werden, das Risiko der Baukostensteigerung minimiert werden. Außerdem würde weniger Aufwand in der Bauverwaltung entstehen.

Das Objekt scheint geeignet, eine solche Art der Vergabe zu erproben.

Weitere Nachteile gegenüber der Option 3:

-          Die Verwaltung verfügt bisher über keine Erfahrung mit derartigen Vergaben. Damit steigt der notwendige Zeitaufwand für die Vorprüfung. Ein Planer wird im Übrigen dennoch für die Baubegleitung und Bauüberwachung benötigt.

-          Allgemein ist es bei solchen Vergaben erforderlich, die bestellte Leistung exakt zu definieren. Sollten dabei Ungenauigkeiten entstehen, würde eine nachträglich notwendige Korrektur kostspielige Nachträge nach sich ziehen.

Finanzielle Folgen für die Gemeinde: wie Option 3

Gesetzliche Grundlagen

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:   Ja. In der jeweiligen Option beschrieben

Beschluss: 

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Wandlitz beschließt die Fortführung des Bauvorhabens „Wachgebäude“ auf dem Gelände der ehemaligen Polizeischule im Ortsteil Basdorf. Als Umsetzungsoption wird die Variante __ präferiert. Die Verwaltung wird beauftragt, die Variante weiter zu entwickeln und kurzfristig einen konkreten Projektablauf vorzulegen.

Sofern Option 1 oder 2 gewählt wird sollte der Beschluss wie folgt ergänzt/verändert werden:

Die Bürgermeisterin wird ermächtigt die Kaufverhandlungen mit dem Investor fortzusetzen. Der Gemeindevertretung sind in der nächsten Sitzung die Eckpunkte eines von beiden Seiten bereits ausgehandelten Kaufvertrages zur endgültigen Beschlussfassung vorzulegen.

Anlagen:

keine