Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz
Vorlage - BV-GV/2016-0243
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Begründung / Erläuterung
Mit dem Beschluss BV- GV/2015-0113 wurde im Mai 2015 der Umsetzungsbeschluss für das Wohnprojekt „Basdorfer Gärten“ gefasst. Danach war zunächst das Vergabeverfahren für die Beauftragung der erforderlichen Planungsleistungen durchzuführen. Hierzu erfolgte die EU-weite Ausschreibung der beabsichtigten losweisen Vergabe von Generalplanerleistungen für das Bauvorhaben auf dem Baufeld 8.1 (Los 1) und für das Bauvorhaben auf dem Baufeld 8.2 (Los 2). Das Verfahren wurde nach der Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen (VOF) durchzuführt. Zur Abwicklung dieses Vergabeverfahrens ist eine erfahrene und fachkundige Begleitung beauftragt worden. Das Vergabeverfahren ist über die vorgeschriebenen Veröffentlichungswege und mit dem vorgeschriebenen Vergabeprocedere durchgeführt worden. Es fand ein mehrstufiges Verfahren statt. Die Verfahrensschritte und Kriterien zur Wertung sind in mehreren Terminen mit der AG Baucontrolling abgestimmt worden. Im Ergebnis wurde das Büro van geisten.marfels architekten aus Potsdam im Dezember 2015 mit der Erbringung der Planungsleistungen für beide Lose beauftragt. Im Zeitraum Januar bis März ist die Vorplanung (LP 2) vorgenommen worden. Hierbei wurden die Gebäude auf beiden Baufeldern betrachtet. In dieser Phase sind im 2 bis 3 wöchigen Rhythmus Planungsbesprechungen unter Teilnahme der Baupaten, des Bauausschussvorsitzenden, der Kämmerei/ Wohnungsverwaltung, des Bauamtes und des Planungsbüros durchgeführt worden. Grundlage der Bearbeitungen im Rahmen der Vorplanung war neben den vorliegenden Untersuchungen aus der Machbarkeitsstudie und zur Statik, die bereits ab Dezember vorgenommenen Bestandsaufnahme der Gebäude. Mit zunehmender Detaillierung der Erkenntnisse zu den Baukörpern stellten sich folgende Rahmenbedingungen für die Konzipierung des Umbauvorhabens heraus:
Neben weiteren, insbesondere aus der Gebäudestatik (Fundamentunterfangung) und der TGA sich ergebenden Rahmenbedingungen mündeten diese für die konstruktive Gestaltung des Umbauvorhabens maßgeblichen Parameter in die Erarbeitung der Entwurfsplanung. Ab 24.03.2016 erfolgten mehrere Abstimmungen mit der Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB) zur Förderfähigkeit. Im Ergebnis bewertet die ILB das Gebäude mit dem jetzigen Planungsstand, insbesondere auch in Bezug auf die barrierefreie Erschließung und dem sozial gestaffelten Mietniveau als förderfähig. Im Zeitraum April bis Juni ist die Entwurfsplanung für das Los 1 (Baufeld 8.1) für alle Fachbereiche vorgenommen worden. Die Ergebnisse stellen sich wie folgt dar: 1.Grundrissgestaltung Generell ist die Grundrissgestaltung (siehe Anlage 03) dadurch gekennzeichnet, dass mit dem Prinzip der integrierten Küche zur Wohnküche ein der Wohnungsgröße angemessener Aufenthaltsmittelpunkt gegeben ist. Der Küchenbereich verfügt damit auch über eine natürliche Belichtung. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon bzw. in Erdgeschoss eine Terrasse. Die Erdgeschosswohnungen haben direkten Zugang zum Gartenbereich. In alle Wohnungen konnte ein gesonderter Abstellbereich (überwiegend als Abstellraum ausgebildet) eingeordnet werden. Insgesamt sind in den vier Wohngeschossen des Gebäudes folgende Wohnungen integriert worden: - 9 Zweiraumwohnungen - 25 Dreiraumwohnungen - 12 Vierraumwohnungen bis 90m² - 3 Vierraumwohnungen ab 90m² - 3 rollstuhlgerechte Wohnungen
Im Vergleich zur Aufgabenstellung (siehe Abb. 1) ist festzustellen, dass die Aufgabenstellung erfüllt werden konnte, bis auf die Anzahl der Zweizimmerwohnungen. Nach Einschätzung der Wohnungsverwaltung ist dieser Bedarf nicht vordringlich. Der Wohnungsschlüssel ist auch in dieser Form bedarfsgerecht. Die Nachfrage nach Dreiraumwohnungen ist deutlich höher, als der derzeitige Wohnungsbestand der Gemeinde Wandlitz an Dreiraumwohnungen. Das Portfolio der Gemeinde weist ohnehin deutlich mehr Zweiraumwohnungen auf, so dass die leichte Reduzierung der Anzahl dieser Wohnungen dem Bedarf gerecht wird. Es sind drei rollstuhlgerechte Wohnungen geplant, die in ihrer Aufteilung verschieden genutzt werden können. Alle Wohnungen haben drei Zimmer, die als Dreiraumwohnung oder als rollstuhlgerechte Wohnung für Schwerstbehinderte mit Assistenz genutzt werden können. Der dritte Raum kann jedoch auch der Wohnküche zugeschlagen werden, so dass eine großzügige Zweiraumwohnung entsteht. Im Hinblick auf die Barrierefreiheit ist festzustellen, dass 71% der Wohnungen diesem Anspruch genügen. Laut Aufgabenstellung sollten dies 65 % sein.
2. Fassadengestaltung Für die Fassadengestaltung wurden durch das Planungsbüro mehre Vorschläge in unterschiedlichen Detailierungsgraden erarbeitet. Letztlich kristallisierten sich zwei dieser Vorschläge heraus, die jeweils von einem unterschiedlichen Ansatz ausgehen (siehe Variantenbeschreibung). Gemäß dem Entwurfskonzept - Leitidee der van geisten.marfels architekten „… werden die Gebäude die ersten realisierten Projekte im B-Plan-Gebiet sein und stellen damit den städtebaulichen Auftakt bei der Einfahrt in den Ortsteil Basdorf dar. Wenn das Plangebiet künftig auch weiter südlich bebaut sein wird, rücken die beiden ehemaligen Kasernen in den Mittelpunkt der neuen Wohnsiedlung und definieren einen Bereich der höchsten Verdichtung innerhalb des neuen Wohngebiets. Als solche können und sollen sie sich selbstbewusst in die Mitte des Planungsgebietes stellen. Mit der neuen Gestaltung der ehemaligen Kasernengebäude soll die künftige Wohnnutzung zum Ausdruck gebracht werden. Die gestalterische Strenge der Bestandsgebäude wird dabei durch den gezielten Einsatz von neuen Gestaltungselementen aus den neuen Anforderungen der Wohnnutzung aufgelockert. Eine ganz besondere Behandlung erhalten die Oberflächen der Fassaden. Diese werden durch feingliedrige Eingriffe gegliedert und strukturiert.“ Gestaltung Variante 1
Variante 1 stellt eine sehr schlichte und feingliedrige, einheitlich farblich homogene Fassade dar. Die Fassade wird mit im Wechsel aus glatten und vertikal genuteten Putzflächen fein strukturiert. Das Erdgeschoss ist als Sockel besonders abgesetzt, damit darüber wieder ein „dreigeschossiges Haus“ entsteht. Der Aufzugschacht transluzent abgesetzt, gleichzeitig farblich ebenfalls mit eingefasst. Die Balkone verspringen als einziges „bewegtes“ Element von Geschoss zu Geschoss.
Abbildung 2 Variante 1 Südfassade
Abbildung 3 Variante 1 Nordfassade Gestaltung Variante 2 Der zweiten Fassadeansicht wird durch eine dominante Längsausrichtung durch horizontale Putznuten und Bänderung der Fassade und einen farblich abgesetzten Erdgeschoss die Höhe genommen. Die drei hellen Obergeschosse wirken dadurch als dreigeschossiges Gebäude auf einem Sockel. Die Längsausrichtung ist im Mittelbereich der Südfassade durch eine vertikale Bänderung gebrochen, dadurch konnte die bereits im Ursprung vorhandene, abweichende Fassadengliederung im Mittelbereich herausgearbeitet werden. Es entsteht optisch ein flaches Gebäude mit herausspringende Balkon- und Teppenhauselementen.
Abbildung 4 Variante 2 Südfassade
Abbildung 5 Variante 2 Nordansicht
Die kompletten Ansichten sind in den Anlagen 05 und 06 beigefügt. Im Rahmen der Entwurfsplanung ergab sich, insbesondere auf Grund aller Rahmenbedingungen, dass das zweite Haus auf der Grundlage des Bauentwurfes auf Baufeld 8.1, für das Baufeld 8.2 (siehe Anlage 01) entwickelt werden kann. Es wurden zwei Fassadenvarianten vorgestellt, die beide zur Ausführung kommen sollten. Dies stellt in den Ansichten und der Außendarstellung des Projekts eine grundlegende Zweiteilung dar, die im Umsetzungsbeschluss gefordert war. 3. Technische Gebäudeausrüstung Die Planung der technischen Gebäudeausrüstung mit den Fachbereichen - Heizungsinstallation - Sanitärinstallation - Elektrotechnik - Lüftung ist Bestandteil der Entwurfsplanung. Die Wohnungen werden mit einer Fußbodenheizung versehen. Im Ergebnis der Untersuchung der effektivsten Lösung zur rationellen Energieanwendung nach den aktuellen Regeln der Energieeinsparverordnung (ENEV) ist eine Heizanlage bestehend aus einem BHKW und einen Brennwertkessel vorgesehen. Die bauliche Realisierung erfolgt über einen Contractor. Das Dach ist für die Installation ergänzender Photovoltaik-/ Solarthermie-Elemente ausgelegt. 4. Freianlagenplanung Der Entwurf der Freianlagengestaltung (siehe Anlage 02) ist geprägt durch die Anordnung der Mietergärten auf der Südseite des Gebäudes. Diese Gärten sind von den Erdgeschosswohnungen direkt erreichbar und diesen Wohnungen auch zugeordnet. Diese Gärten werden getrennt hergestellt und refinanzieren sich über eine gesonderte Gartenpacht. Ebenso auf der Südseite ist eine Umfahrungsstraße vorgesehen. Deren Notwendigkeit ergab sich zunächst aus der Anordnung einer entsprechenden Feuerwehrzufahrt. Nunmehr sind hier auch ein Teil der erforderlichen Stellplätze angeordnet. Hierfür wird ein Zukauf vom 1.200 qm Grundstück notwendig. Im Übrigen sind in der Freianlagenplanung die erforderlichen Anlagen zu Abfallentsorgung, der Stellplätze (einschließlich Fahrradabstellplätze) integriert.
Zusammengefasst ist festzustellen, dass die vorgelegte Entwurfsplanung die Aufgabenstellung erfüllt.
5.Wirtschaflichkeitsberechnung/Finanzierung Die Gesamtkosten des Vorhabens belaufen sich auf 15.792 T€. Sie liegen damit ca. 1.621 T€ über die im Umsetzungsbeschluss festgelegten Budgetrahmen von 14.171 T€. Dies relativiert sich aber, weil ca. 745 qm mehr Wohnfläche geschaffen wird. Dies insbesondere durch den Flächengewinn im Dachgeschoss (Ausbildung als Vollgeschoss). Der Gesamtfinanzierungsaufwand je Quadratmeter Wohnfläche liegt um 24,29 € höher als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Die Kostenberechnung befindet sich in der Anlage. Sämtliche Kostenpositionen der KG 300-500 enthalten eine Sicherheit von 10%. Die ursprünglich in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Umsetzungsbeschlusses enthaltenen 25% Sicherheit wurden damit zum großen Teil benötigt.
Ursprünglich sollten alle Wohnungen zu einem Mietpreis von 6,50 € je Quadratmeter angeboten werden. Dabei darf das Einkommen der Mieter die WBS-Kriterien (§9 Absatz 2 WoFG) nicht mehr als 60% übersteigen. Die Finanzierung sollte über ein Kommunaldarlehen erfolgen. Der angenommene Zinssatz betrug 1,45% p.a. für eine Zinsbindungszeit von 20 Jahren.
Im Oktober 2015 erhielt die Gemeinde Kenntnis davon, dass das Land Brandenburg eine neue Mietwohnraumbauförder-Richtlinie erlassen möchte, welche über die ILB ausgereicht wird (im Folgenden kurz ILB-Förderung genannt). Im Kern erfolgt die Förderung in Form eines zinslosen Darlehens mit einer 20-jährigen Laufzeit und einem Tilgungssatz von 2% p.a. Im Gegenzug werden jedoch 0,5% p.a. Verwaltungskosten erhoben und ein einmaliges Entgelt bei Abschluss des Fördervertrages von 1%. Die Gemeinde erhält dafür aber auch umfangreiche Unterstützung durch die baubegleitende Betreuung im Förderverfahren. Die ILB hat dafür die B.B.S.M. aus Potsdam verpflichtet. Zu den Aufgaben gehört u.a. die bautechnische Begleitung mit beratendem Charakter, Überprüfung der Kostenberechnung, Beratung zur Barrierefreiheit, Ökologie und Energieeffizienz und nicht zuletzt die Durchführung von Baukontrollen. So wäre auch die Forderung der Gemeindevertretung nach einer externen Baubegleitung erfüllt, ohne dass dadurch zusätzliche Kosten entstehen. Die vorgelegt Entwurfsplanung ist bereits hinsichtlich der Grundrisse und der Gebäudeerschließung mit der ILB und der B.B.S.M. abgestimmt.
Hinsichtlich der Mietpreis- und Belegungsbindung schreibt die beabsichtigte Förderung nach der des Landes Brandenburg andere Bedingungen vor. Diese sind aber äußerst sinnvoll, weil sie eine soziale Mischung innerhalb des Mietgebäudes ermöglichen:
- 37,5 % aller Mietwohnungen werden für WBS-Inhaber vorgehalten. Diese dürfen maximal 5,50 € je Quadratmeter bezahlen. Damit diese Gruppe u.U. auch die Kosten der Unterkunft erstattet bekommt (Jobcenter), darf die Miete 5,43 € je Quadratmeter nicht übersteigen (4,85 €/qm plus 12%). - 37,5 % aller Mietwohnung werden an Berechtigte vermietet, die die Einkommensgrenzen des §9 Absatz 2 WoFG um max. 40% überschreiten. Im Grundsatzbeschluss wurde hier eine Überschreitung von 60% festgelegt. Für diese Mietergruppe soll die Miete 6,50 € je Quadratmeter (7,00 € Maximum lt. Förderrichtlinie) betragen. Die Festlegung orientiert sich hier am Umsetzungsbeschluss. - 25% der Wohnungen werden frei vermietet, d.h. ohne Belegungsbindung. Für diese Wohnungen wird ein Mietpreis von 8,00 € je Quadratmeter festgelegt.
Im Mittel beträgt die Miete 6,47 € je Quadratmeter und damit sind die Vorgaben des Umsetzungsbeschlusses erfüllt.
In Auswertung der Vorgaben zur sozialen Staffelung der Wohnungen (siehe Abb. 2) ist festzustellen, dass - für 20 Wohnungen die Vermietbarkeit an WBS- Inhaber gegeben ist, - 19 Wohnungen in der Kategorie WBS+40% vergeben werden können und - 13 Wohnungen frei vermietbar sind. Im Vergleich zur Aufgabenstellung ist festzustellen, dass die Vorgabe zur Mietpreis- und Belegungsbindung des Landes Brandenburg (siehe Punkt 5.Wirtschaflichkeitsberechnung/ Finanzierung) erfüllt ist.
Abbildung 6 Kategorisierung Durch Inanspruchnahme der ILB-Förderung, könnten in den ersten 20 Jahren etwa 1.057 T€ Zinskosten gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung gespart werden. Am Ende der 20 Jahre ist die Restschuld des Darlehens zwar höher als ursprünglich angenommen, aber dafür ist der kumulierte Liquiditätsüberschuss höher.
So ergäbe sich zum einen die Möglichkeit, die jährlichen Liquiditätsüberschüsse von ca. 270 T€ zu nutzen, um weiter im Bereich Wohnungswirtschaft zu investieren, oder aber die Liquiditätsüberschüsse „anzusparen“ und am Ende der 20 Jahre das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Im Rahmen des Förderdarlehens sind auch Sondertilgungen zu jeder Zeit und in jeder Höhe möglich. Dies ist ein weiterer Vorteil gegenüber einem klassischen Kommunaldarlehen. Die Mietpreis- und Belegungsbindung gilt dennoch für die Zeit von 20 Jahren.
Es wird empfohlen, den zusätzlichen Finanzierungsbedarf als Eigenanteil zur Verfügung zu stellen. Eine Ausweitung der Kreditfinanzierung würde ein neues Genehmigungsverfahren erforderlich machen. Angesichts des engen Zeitrahmens für die Umsetzung des Projektes, ist dies nicht angeraten.
Aufgrund des guten Jahresergebnisses im Jahr 2014 von ca. 4,5 Mio. € und einem derzeitigen Liquiditätsbestand von ca. 30 Mio. € sind der zusätzliche Eigenanteil ohne weiteres finanzierbar. Weil mit dieser Investition auch zusätzlich Einnahmen generiert werden, stellt sie auch kein Risiko für die zukünftige Leistungsfähigkeit der Gemeinde dar.
Gesetzliche Grundlagen
Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz Kommunalfassung des Landes Brandenburg
Finanzielle Auswirkungen: Ja
oInvestitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse
Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:
Beschluss:
Die Gemeindevertretung beschließt
Das Ergebnis der Abstimmung wird im Sitzungsprotokoll vermerkt.
Die Entwurfsplanung wird am 05.Juli 2016 in der Sondersitzung des Ortsbeirates Basdorf, im A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung, und im A5 Ausschuss für Soziales, Senioren, Wohnen, Tourismus, Kultur und Städtepartnerschaft sowie am 21.Juli 2016 in der Gemeindevertretung vorgestellt. Die Entwurfsplanung wird in den Sitzungen zur Einsicht vorliegen.
Anlagen:
01 Übersichtsplan 02 Freianlagenplanung 03 Grundrisse 1:200 04 Systemschnitt 05 Fassadenansichten Variante 1 06 Fassadenansichten Variante 2 07 Kostenberechnung
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