Vorlage - BV-GV/2012-0400  

Im September 2009 wurden vor dem Verwaltungsgericht zwei anhängige Klagen gegen die Zweitwohnungssteuererhebung der Gemeinde Wandlitz verhandelt.

Die Gemeinde Wandlitz war die Beklagte.

Die Gemeinde hat im Laufe der Verhandlung die Rücknahme der Bescheide erklärt, da keine Aussicht auf Erfolg für die Gemeinde bestand.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass Mängel an der Satzung bestehen, die dringend behoben werden müssen.

Folgende Änderungen sind notwendig:

1.      Streichung der „Sozialklausel“ im §4 Abs. 3 der Zweitwohnungssteuersatzung.

Der §4 Abs. 3 lautet derzeit wie folgt:

„Hat der Steuerpflichtige mehr als zwei minderjährige Kinder oder ist er schwerbeschädigt,

Rentner, Sozialhilfeempfänger oder arbeitslos, so kann seine Steuerschuld nach den

Abs.1und 2 auf Antrag um die Hälfte ermäßigt werden.

Hierbei darf das Bruttoeinkommen des /der Steuerpflichtigen nicht 800,00 € / monatlich und das Bruttoeinkommen der Gesamtsteuerpflichtigen nicht 1300,00 € monatlich überschreiten.“

Derartige „Sozialklauseln“ sind nach der neuesten Rechtsprechung nicht zulässig. Insbesondere wird insoweit auf das Urteil des OVG Berlin/Brandenburg vom 22. November 2006 zum Az: OVG 9 A 68/05  verwiesen. Dort hat das OVG unter anderem ausgeführt, dass aus sozialen Gründen vorgesehene Ermäßigungen im Verhältnis zu den übrigen Steuerpflichtigen sachlich nicht gerechtfertigt seien, weil soziale Gesichtspunkte oder sonstige von der Betrachtung des Aufwandes losgelöste Gesichtspunkte bei einer Aufwandsteuer keine sachgerechten Kriterien der Differenzierung der Steuer seien.

Die Streichung dieses Absatzes hat Auswirkungen für derzeit 83 Steuerpflichtige, die insgesamt etwa 4.000 € mehr Zweitwohnungssteuer zahlen müssen.

2.      Entstehung und Fälligkeit der Steuerschuld

Der §5 Abs. 3 lautet derzeit wie folgt:

„(3) Die Steuerpflicht endet mit Ablauf des Kalendervierteljahres, in dem der Steuerpflichtige die Wohnung aufgibt.“

Diese Formulierung ist nicht zulässig.

Hier lautet der Grundtenor: „Aufwand kann nur so lange besteuert werden, solange der Betreffende ihn sich leistet.“ Nach der derzeitigen Formulierung, wird die Steuer u.U. zu lang erhoben.

Das nach §5 Abs. 1 die Steuerpflicht auch erst am ersten Tag des folgenden Kalendervierteljahres entsteht, ist dabei unerheblich.

§5 wird deshalb wie folgt neu gefasst:

§5 Enstehung, Ende und Fälligkeit der Steuerschuld

(1)   Die Steuer wird als Jahressteuer erhoben. Besteuerungszeitraum ist das Kalenderjahr.

(2)   Die Steuerpflicht für ein Kalenderjahr entsteht am 01. Januar eines Jahres. Tritt die Zweitwohnungseigenschaft erst nach dem 01. Januar eines Jahres ein, so entsteht die Steuerpflicht mit dem ersten Tag des auf diesen Zeitpunkt folgenden Monats.

(3)   Die Steuerpflicht endet mit Ablauf des Kalendermonat, in dem die Zweitwohnungseigenschaft entfällt.

(4)   Die Gemeinde setzt die Steuer für ein Kalenderjahr, oder – wenn die Steuerpflicht erst während des Kalenderjahres entsteht oder endet – für den Rest des Kalenderjahres durch Verwaltungsakt fest. In dem Verwaltungsakt kann bestimmt werden, dass er auch für künftige Zeitabschnitte gilt, solange sich die Bemessungsgrundlagen und der Steuerbetrag nicht ändern.

(5)   Die Steuer wird erstmalig einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. Bis zur Bekanntgabe eines neuen Steuerbescheides, ist die Steuer jeweils vierteljährig zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines jeden Jahres fällig und ohne erneute Aufforderung weiter zu entrichten.

(6)   Endet die Steuerpflicht, ist zu viel gezahlte Steuer auf Antrag zu erstatten.

3.      Weitere Differenzierungen im Hinblick auf Ausstattungsmerkmale

Einer der Kläger hatte sich gegen eine ungenügende Differenzierung hinsichtlich der Lage und Ausstattung ausgesprochen. Das Gericht konnte diesem Vortrag folgen. Im Verhandlungsprotokoll steht dazu: „Im Rahmen des Regelungsermessens des Satzungsgebers kann zwar durchaus auf bestimmte Kategorien der Bauausführung zurückgegriffen werden, wie hier die durchschnittliche Außenwanddicke, fraglich erscheint allerdings, ob dieses Kriterium im Zusammenhang mit den weiteren in der Realität vorzufindenden Ausstattungsmerkmalen ausreicht, um den Aufwand für die Nutzung der Zweitwohnung hinreichend wiederzugeben. Es erscheint vor diesem Hintergrund jedenfalls nicht ausgeschlossen, im Hinblick auf die Ausstattungsmerkmale der Zweitwohnungen [...] weitere Differenzierungen in die Satzung aufzunehmen.“

Bisher ist der Steuermaßstab in §3 Abs. 3 wie folgt beschrieben:

„Ist die übliche Miete aufgrund fehlender oder nicht ausreichend vorhandener

Vergleichsobjekte gemäß Abs. 2 nicht ermittelbar, so gilt als übliche Miete je nach

Ausstattung:

a) für Wohnungen mit einer durchschnittlichen Außenwanddicke von 24 cm, die mit Innen-WC und Sammelheizung ausgestattet sind, monatlich 3,06 € / m² Wohnfläche ( Z 1)

b) für Wohnungen mit einer durchschnittlichen Außenwanddicke von 12 cm, die mit Innen-WC und Heizung ausgestattet sind, monatlich 2,31 € / m² Wohnfläche ( Z 2 )

c) für Wohnungen mit einer durchschnittlichen Außenwanddicke von 7 cm, die mit Innen- oder Außentoilette ausgestattet sind, monatlich 1,53 € / m² Wohnfläche ( Z 3)

d) für Wohnungen mit einer durchschnittlichen Außenwanddicke kleiner als 7 cm, die mit Innen- oder Außentoilette ausgestattet sind, monatlich 0,78 € / m² Wohnfläche ( Z 4 )“

Zunächst fragte das Gericht nach, wie der Wert von 3,06 € im Tarif Z1 ermittelt worden ist. Die Verwaltung hat dargelegt, dass dieser Wert sich an dem Mietwert für unsanierte Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern für Altbauten aus dem Grundstücksmarktbericht herleitet. Für das Gericht erschien dieser Bezug als „nicht unplausibel“.

Dieser geringe Wert berücksichtigt nach 1990 bzw. sehr komfortabel errichtete/sanierte Zweitwohnungen nicht. Diese Art der Zweitwohnung ist jedoch sehr selten, so dass es nicht sinnvoll erscheint, hierfür einen gesonderten Tarif einzurichten. Diese beweist auch die Tatsache, dass lediglich 4,5% aller Zweitwohnungen in die höchste Tarifklasse fallen.

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht weist einen fortgeschriebenen Wert von 3,30 € für o.g. Wohnungen (Z1) aus. Im Zuge der Änderung der Satzung ist eine Anpassung der Tarife empfehlenswert, d.h. Z1 = 3,30 €, Z2 = 2,48 €, Z3 = 1,65 €, Z4 = 0,83 €.

Damit erhöhen sich die Steuereinnahmen um ca. 8.000 € p.a.

Die übrigen Tarife Z2 bis Z4 sind durch prozentuale Abschläge aus dem Z1-Tarif entwickelt worden.

Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Zweitwohnung folgende Kriterien erfüllen muss, damit überhaupt eine Steuerpflicht entsteht:

-          Größe >= 24 qm

-          Wasserversorgung zentral/dezentral

-          Abwasserentsorgung zentral/dezentral

-          Energieversorgung

-          Abgeschlossenheit der Wohnung

Bei den Ausstattungskriterien handelt es sich um UND-Kriterien, die in einem schlüssigen Zusammenhang zueinander stehen. Eine Zweitwohnung mit einer Außenwanddicke von unter 7cm, aber mit einer Sammelheizung ausgestattet, würde mit dem Tarif Z4 besteuert werden. Es ist aber in der Praxis äußerst selten, dass diese Ausstattungsmerkmale so nebeneinander auftreten.

Mit diesen Kriterien soll allein die jährliche Nutzbarkeit der Zweitwohnung ermittelt werden. Nur diese steht in engem Zusammenhang mit dem Aufwand der durch die Nutzung entsteht.

Eine Differenzierung in 3-Monatsschritten erscheint hier ausreichend und praktikabel.

Die Verwaltung hat in diesem Zusammenhang Zweitwohnungssteuersatzungen anderer Kommunen recherchiert. Dabei war festzustellen, dass die Gemeinde Wandlitz im Vergleich zu anderen Kommunen, bereits die stärkste Differenzierung vorgenommen hat.

Insoweit empfiehlt die Verwaltung keine weitere Differenzierung. Da das Gericht die Satzung bereits formal aufgrund der o.g. Punkte 1. und 2. für rechtswidrig erachtet hat, war eine stärkere Beschäftigung mit dieser Thematik nicht erforderlich und hätte den Rahmen der mündlichen Verhandlung gesprengt.

4.      Weitere Differenzierungen im Hinblick auf die Lage

Bisher gibt es in der Satzung keine Lagekriterien. Gegen dieses Fehlen richtete sich hauptsächlich die Klage eines Zweitwohnungssteuerpflichtigen. Das Gericht führte in der Verhandlung dazu aus: „Im Hinblick auf die Lage der Zweitwohnung im Gemeindegebiet erscheint es für deren Wertigkeit beispielsweise nicht unerheblich zu sein, wie das Grundstück in Bezug auf eventuelle Gewässer oder Ortslagen sich gelegen ist. Zu berücksichtigen wird neben dem Erholungswert des Grundstückes insoweit auch die Erschließung und die Lage in oder zu geschlossenen Ortschaften sein.“

Die Verwaltung hat sich intensiv mit der Thematik beschäftigt und zunächst nach Beispielen in anderen Zweitwohnungssteuersatzungen gesucht. Die Gemeinde Beetzsee hat beispielsweise diese vom Gericht angesprochenen Lagekriterien in folgender Form:

Die Gemeinde Beetzsee hat ca. 2.500 Einwohner und liegt am Beetzsee.

Auf die Gemeinde Wandlitz angewendet, ergeben sich verschiedene Probleme:

-          Der Begriff „Ortslage“ ist nicht genau definiert. Allgemein versteht man darunter „eine zusammenhängende, mit Häusern einzeln oder geschlossen bebaute Fläche einer Ortschaft“. Anhand dieser Kriterien wäre für jede Zweitwohnung die Lage zu beurteilen. Die Gemeinde Wandlitz hat neun Ortsteile mit vielen Siedlungsgebieten („Siedlung Waldheim“ in Basdorf, „Siedlung West“ in Stolzenhagen, Ützdorf in Lanke etc.)

-          In der Gemeinde Wandlitz existieren allein 13 Seen und Gewässer. Sind diese alle gleich zu behandeln, oder unterschiedlich?

-          Worauf bezieht sich eine wassernahe Lage? Ist die Luftlinie gemeint, oder die Erreichbarkeit des Wassers? Beide Werte könnten höchst unterschiedlich sein.

Diese Formulierungen sind also so nicht auf die Gemeinde übertragbar.

Vielmehr muss man die Überlegungen auf den eigentlichen Steuergegenstand zurückführen – den Mietaufwand.

Ist dieser im Gemeindegebiet hinsichtlich der Lage differenziert? Gibt es mittelbare Indikatoren die auf eine Differenzierung schließen lassen?

4.1    Untersuchung zu Mieten

Wenn es hinsichtlich der Mieten Disparitäten innerhalb des Gemeindegebietes gibt, dann würde dies sicher auch für Zweitwohnungen zutreffen. Da es keine differenzierte Datenerhebung zu den Mieten im Gemeindegebiet gibt (Mietspiegel o.ä.), wurde auf den Datenbestand der kommunalen Wohnungen zurückgegriffen. Mit ca. 500 Wohnungen in nahezu allen Ortsteilen, kann man schon von einer aussagefähigen Datengrundlage ausgehen. Um das Kriterium der Ausstattung zu eliminieren, wurden nur solche Wohnungen einbezogen, die einen vergleichbaren Ausstattungsstandard aufweisen.

Tabelle 1: Übersicht über Mietniveau in kommunalen Wohnungen

Aus dieser Übersicht ist erkennbar, dass sich die Spanne lediglich zwischen 3,96 € und 4,94 € bewegt. Ausgeprägte Lagedifferenzierungen sind nicht erkennbar. Vielmehr sind die Unterschiede auf die Laufzeit der Mietverträge zurückzuführen.

Da die Gemeinde als Vermieter nicht den maximalen am Markt erzielbaren Mietzins anstrebt, sondern bezahlbaren Wohnraum in allen Ortsteilen anbieten will, sind die Daten ein ungenügender Indikator für das Vorhandensein einer objektiven Lagedifferenzierung.

4.2    Pachten Erholungsgrundstücke

Ein zweiter Indikator, um eine etwaige Lagedifferenzierung zu untersuchen, könnten Pachten für Erholungsgrundstücke sein. Diese stehen in einem engeren Zusammenhang zur Zweitwohnung.

Der Grundstücksmarktbericht 2010 weist folgende Pachten für die einzelnen Ortsteile aus:

Tabelle 2: Jährliches Nutzungsentgelt für bebaute Erholungsgrundstücke (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010, Seite 76)

Die hier aufgezeigten Unterschiede zwischen den Ortsteilen erscheinen schlüssig. Lagekriterien wie das Vorhandensein von Badegewässern, gute Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten könnten sich in diesen Unterschieden plausibel ausdrücken.

Die Verwaltung hat sich daher zu einer Einführung eines Lagekoeffizienten entschlossen, der dem Verhältnis der in Tabelle 2 dargestellten Nutzungsentgelte entspricht. Der Lagekoeffizient wurde so gestaltet, dass der gewichtete Durchschnitt des Lagekoeffizienten 1 beträgt. Damit verändert sich die Höhe der Einnahmen nicht (bezogen auf den Status quo), jedoch die Verteilung zwischen den Ortsteilen.

Tabelle 3: Ermittlung Lagekoeffizient

Die daraus resultierenden Tarife errechnen sich dann wie folgt:

Tabelle 4: Tarife nach Ortsteilen

Damit wäre dem Hinweis des Gerichtes nach Auffassung der Verwaltung entsprochen.

Zur Veranschaulichung der Auswirkung soll folgendes Beispiel dargestellt werden. Die durchschnittliche Zweitwohnung hat eine Größe von etwa 40 qm.

Die Zweitwohnungssteuer würde dann ja nach Ortsteil wie folgt betragen:

Tabelle 5: Höhe der ZwSt bei einer Größe von 40 qm unterschieden nach Tarif und Ortsteil in €

Gesetzliche Grundlagen

-  §§ 3 und 28 Absatz 2 Nr. 9 der Kommunalverfassung des Landes Brandenburg 

-  Kommunalabgabengesetzes für das Land Brandenburg (KAG)

Finanzielle Auswirkungen:                 Ja  

o              Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

Veranschlagung im Haushalt

Beschluss:

Die Gemeindevertretung beschließt die als Anlage beigefügte 2. Änderungssatzung zur Satzung über die Erhebung der Zweitwohnungssteuer der Gemeinde Wandlitz.

Anlagen:

2. Änderungssatzung zur Zweitwohnungssteuersatzung