Vorlage - MV-GV/2011-0040  

Die Gemeindevertretung Wandlitz beauftragte die Bürgermeisterin mit Beschlussnummer BV-GV/2011-0369 bis zum 31. März 2012 mit der Beantwortung nachfolgender Fragen zum Themenkomplex „Siedlung am Steinberg“

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt können bis auf die Fragen 1, 8 und 9 gesicherte Auskünfte durch die Verwaltung erteilt werden. Bezüglich der verbleibenden offenen Fragen beabsichtigt die Verwaltung den Einsatz eines Mediators.

1. Wie ist die aktuelle planungsrechtliche Situation des Bereichs einzuschätzen?

-          wird nachgereicht

2. Wie viele Grundstücke umfasst der Bereich und wie verteilt sich die aktuelle Nutzung (Wohnnutzung, Wochenendhausnutzung, etc.)?

Gemäß Liegenschaftskataster ergibt sich folgender Sachstand:

Gesamtanzahl aller Flurstücke 122

Gemäß Information des Einwohnermeldeamtes (Stand Juli 2011) ist in der Straße Zur Waldpromenade keine Person gemeldet, in der Straße am Steinberg 8 Personen mit einem Nebenwohnsitz und in der Seepromenade 3 Personen mit Nebenwohnsitz, 3 Personen mit alleinigen Wohnsitz und eine Person mit Hauptwohnsitz.

Anlage 2: Flurkarte und Luftbild

3. Liegen für alle aktuellen Nutzungen die entsprechenden Baugenehmigungen vor?

Nein.

siehe auch Pkt. 4

4. Wie viele Schwarzbauten/-Nutzungen liegen im Bereich vor?

Auf eine gezielte Ermittlung und Ahndung der ungenehmigten Nutzungen und Gebäudeveränderungen wurde bisher seitens des Bauamtes und auch durch das Bauordnungsamt des Landkreises, aufgrund der hohen Brisanz für das Gebiet und des angestrebten Rechtsfriedens, verzichtet.

Aktuell liegt jedoch der Verwaltung   ein   bauordnungsrechtliches Verfahren vor. Dabei geht es um eine ungenehmigte Wohnnutzung.

5. Wie gestaltet sich die aktuelle Erschließungssituation (Wasser, Schmutzwasser, Gas, Elektro, Telekommunikation) in diesem Bereich?

Für nicht auf Dauer angelegte Wochenend- und Feriennutzung bestehen aufgrund des nur zeitlich begrenzt zulässigen Aufenthaltes zwar  geringere Erschließungserfordernisse als bei Wohngrundstücken,

dennoch erforderlich sind:

Zuwegung für Fahrzeuge (Feuerwehr, Polizei, Krankenwagen) mindestes 3-4 m befestigt, Ausweich- und Wendemöglichkeiten müssen vorhanden sein.

Diese Anforderungen der Daseinvorsorge liegen derzeit nicht im ausreichenden Maße vor.

6. Befinden sich die dort aktuell vorhandenen Wege/Straßen im Eigentum der Gemeinde bzw. wer ist Eigentümer der Parzellen?

Die öffentlichen Straßen mit der Bezeichnung „Am Steinberg“, „Seepromenade“ und „Zur Waldpromenade“ befinden sich größtenteils in Privateigentum.

Das ergibt sich daraus, dass die Straßen nicht auf den dafür vorgesehen und parzellierten Flurstücken verlaufen. Insbesondere die Straße „Am Steinberg“ hat sich augenscheinlich über die Jahrzehnte im Verlauf verschoben. Die tatsächliche Verkehrsführung erfolgt zum Großteil, insbesondere im gesamten Zu- und Ausfahrtsfahrtsbereich von der „Basdorfer Straße“ bis „Zur Waldpromenade“, entsprechend der Bewuchssituation mit Waldbäumen, über die Privatgrundstücke. Mit der Ausnahme von 5 Flurstücken verläuft die Straße „Am Steinberg“ über private Grundstücke. (Eigentümer sind unterschiedliche, teilweise unbekannte, Privatpersonen und Erbengemeinschaften).

Bei der Straße „Zur Waldpromenade“ befinden sich vereinzelte Flurstücke  in Privateigentum. Die Flurstücke 114, 115, 120, 121, 126, 127/2, 127/1, 132/1, 132/2, 133/3, 133 sind defacto gar nicht wegemäßig erschlossen.

siehe Anlage 3 ( Vermessungsbüro Noffke Berteit)

Nach einer ersten Einschätzung des Umlegungsausschusses ist von 12 verschiedenen Beteiligten in einem möglichen Umlegungsverfahren auszugehen. 

7. Gibt es Untersuchungen, wie das Areal planungsseitig entwickelt werden könnte?

Durch die Interessengemeinschaft wurde eine planungsrechtliche Bewertung des Gebietes in Auftrag gegeben. Diese wurde durch die BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbh erarbeitet.

Auszug:

Handlungsoptionen

Zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eine über den aktuellen Bestand hinausgehenden Wochenendhausnutzung oder die Umnutzung zu einem Wochenendhausgebiet bedarf es der Aufstellung eines Bebauungsplans. Da ein Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist, bedarf es dazu einer Änderung der bisher vorgesehenen Darstellung einer Waldfläche im Flächennutzungsplan.

Auf Grund der landesplanerischen Rahmenbedingungen und der

gemeindlichen Position erscheint die Darstellung einer Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan unwahrscheinlich. Die Darstellung des aktuellen Bestandes als

Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Wochenendhausgebiet im Flächennutzungsplan erscheint zwar ebenfalls schwierig aber im Bereich des Möglichen zu liegen. Die Position der Gemeindevertretung zu diesem Sachverhalt ist

nicht bekannt.

Bei Festsetzung eines Sondergebietes „Wochenendhausgebiet“ in einem nachfolgenden Bebauungsplan ist zu berücksichtigen, dass die zulässige Nutzfläche

je Grundstück auf 60 m² zu begrenzen ist.

Die mit der Erarbeitung des Bebauungsplans verbundenen Kosten sind durch

den Vorhabenträger (Anrainer, Siedlergemeinschaft), d.h. durch die Grundstückseigentümer zu tragen. Über einen städtebaulichen Vertrag mit der Gemeinde wird sich der Vorhabenträger zur Übernahme der Planungskosten, der Vermessungskosten und der Kosten zur Herstellung der öffentlichen Erschließung verpflichten müssen.“

8. Liegen Kostenschätzungen zu notwendigen Erschließungsmaßnahmen incl. notwendiger Kostenverteilungen auf Grundstückseigentümer und die Gemeinde vor?

                    - wird nachgereicht 

9. Wie schätzt die Bürgermeisterin die Bereitschaft der Bewohner/Eigentümer des Areals ein, sich an den zwingend notwendigen Erschließungsarbeiten zu beteiligen?

                     - wird nachgereicht 

10. Würden der Gemeinde Wandlitz bei Ausweisung des Areals als Wohngebiet Nachteile entstehen, z.B. aufgrund der generellen Planungsbeschränkungen für Wohnbauten aus Sicht der Landesplanung?

Der Gemeinde Wandlitz steht gemäß Landesentwicklungsplan Berlin –Brandenburg nur eine Entwicklungsoption von ca. 10 ha zur Entwicklung von Wohnbauflächen für die nächsten 10 Jahre zur Verfügung, so dass mit der Entwicklung des Steinberges mit einer Größe von ca. sieben Hektar die restliche Gemeindeentwicklung blockiert wäre. Die Entwicklung von Wohnbauflächen soll sich demnach in Bereichen etablieren, welche städtebaulich weniger aufwendig sind, an vorhandene Siedlungsgebiete unmittelbar anschließen und deren Erschließungsgunst genutzt werden könnte.

Durch die Interessengemeinschaft ist derzeit jedoch keine Wohnbauflächen- darstellung beabsichtigt.

11. Ist die Behauptung eines Grundstückseigentümers aus dem Areal korrekt, dass es bei Nichtausweisung des Areals als Sondergebiet Erholung bzw. Reines Wohngebiet zu Enteignungen kommt? Wenn nein, warum nicht?

Eine Enteignung ist nur auf der Grundlage eines Gesetzes zulässig, dass auch Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.

Weitere Voraussetzungen für eine Enteignung sind stets, dass

·         das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert,

·         der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann,

·         der Antragsteller sich zuvor ernsthaft und zu angemessenen Bedingungen um den freihändigen Erwerb des Grundstücks bemüht und – sofern dies vorgesehen ist – Ersatzland angeboten hat.

·         Erfordert das Vorhaben nach dem zugrundeliegenden Gesetz einen Planfeststellungsbeschluss oder einen anderen Verwaltungsakt, muss dieser unanfechtbar sein oder ein Rechtsmittel darf keine aufschiebende Wirkung haben. Erfolgt das Vorhaben auf der Grundlage eines Bebauungsplanes muss dieser rechtswirksam sein.

Eine Enteignungsgrundlage wäre z.B. auch ein rechtswirksamer: Bebauungsplan

Die Gemeinde strebt jedoch keinerlei Enteigungsverfahren an.

12. Wie verhält es sich mit dem Bestandsschutz von aktuellen Nutzungen, auch bei Eigentümerwechsel der Grundstücke?

Bei Bestandsschutz handelt es sich grundsätzlich um ein dingliches Recht, das heißt, das Recht bezieht sich auf das jeweilige Grundstück und nicht auf eine Person bzw. Eigentümer.

Bestandsschutz bewirkt, dass eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage nicht rechtswidrig wird, auch wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert.
Es geht hierbei um die gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich gebotene Sicherung des durch Eigentumsausübung Geschaffenen.

Es werden folgende Formen des Bestandsschutzes unterschieden:

Passiver Bestandsschutz: Art. 14 GG schützt einen ursprünglich rechtmäßig geschaffenen Bestand vor Änderungen gesetzlicher Grundlagen.

Aktiver Bestandsschutz: Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Genehmigung solcher Maßnahmen, die das Bauwerk erhalten und sichern sollen.

Bestandsschutz entsteht, wenn die entsprechende bauliche Anlage zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bzw. Nutzungsaufnahme bauaufsichtlich genehmigt (= formelle Legalität) wurde und/oder während eines längeren Zeitraumes mit dem materiellen Recht übereinstimmte (= frühere materielle Legalität).

Fazit: Alle baulichen Anlagen die rechtmäßig per Baugenehmigung errichtet wurden und mit dieser entsprechend dokumentiert werden kann, genießen Bestandsschutz.

Hat ein Nutzer/Eigentümer genehmigungspflichtige Änderungen ohne Genehmigung vorgenommen bzw. geändert genutzt, hat er seinen gesetzlich gesicherten Bestandsschutz verwirkt.

Der sogenannte Wochenendhauserlass des Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft und ein Hinweisschreiben der Obersten Bauaufsicht regeln zudem aber die Duldung der Wohnnutzung bzw. das Aussetzen einer Nutzungsuntersagung für Dauerwohnen in Wochenendhäusern in Wochenendhausgebieten.

Gesetzliche Grundlagen

BauGB

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde

§ 2 Kommunalverfassung

Mitteilung

Die Gemeindevertretung nimmt die Mitteilung zum Sachstand Neufassung Flächennutzungsplan der Gemeinde Wandlitz, betrifft „Siedlung am Steinberg“, Ortsteil Stolzenhagen zur Kenntnis.

Anlagen: