Bürgerinfo - Gemeinde Wandlitz

Vorlage - BV-GV/2011-0326  

 
 
Betreff: Planung und Errichtung einer altersgerechten Wohnanlage im OT Schönwalde -Grundsatzbeschluss –
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage GV
Verfasser:Gesch, Lars
Federführend:HB AL Beteiligt:K_Kämmerei
Beratungsfolge:
Ortsbeirat Schönwalde Vorberatung
03.05.2011 
Sitzung des Ortsbeirates Schönwalde geändert beschlossen   
A2 Ausschuss für Bauen und Gemeindeentwicklung Vorberatung
17.05.2011 
Sitzung des Ausschusses Bauen und Gemeindeentwicklung geändert beschlossen  (BV-GV/2011-0326)
A1 Hauptausschuss Vorberatung
23.05.2011 
Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses ungeändert beschlossen   
Gemeindevertretung Wandlitz Entscheidung
09.06.2011 
Sitzung der Gemeindevertretung Wandlitz ungeändert beschlossen   
Anlagen:
Konzept_Service_Wohnen_Am_Heideweg_280411_coelen

Begründung / Erläuterung

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück befindet sich in der Ortslage Schönwalde direkt an der Bundesstraße 109, im Norden und Westen  grenzt das Grundstück an den kommunalen Heideweg an. In fußufiger Entfernung befinden sich gegenwärtig neben verschiedenen Versorgungseinrichtungen des Lebensmittelbereiches auch eine Apotheke sowie eine Physiotherapie. Über eine noch zu errichtende Lichtzeichenanlage soll eine möglichst gefahrlose Überquerung der B 109 in Höhe der Lebensmittelmärkte gewährleistet werden.

Die Gemeinde Wandlitz beabsichtigt vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung das Grundstück mit einer altersgerechten Wohnanlage  zu bebauen. Der Ortsbeirat Schönwalde favorisiert seit geraumer Zeit dieses Vorhaben. Insbesondere die Mieter der kommunalen Wohnung äern häufig den Wunsch, in eine altersgerechte Wohnung umzuziehen.

Es ist nicht erkennbar, dass der privatwirtschaftliche Wohnungsbau auf die steigende Nachfrage einstellt. Wohl auch, weil die Renditeaussichten in diesem Marktsegment nicht hoch genug sind. 

Planungsrechtlich wird der Standort nach § 34 Baugesetzbuch beurteilt. Demnach kann von der Aufstellung eines Bebauungsplans abgesehen werden, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß der Nutzung in die vorhandene Bebauung der unmittelbaren Umgebung einpasst. Aufgrund der im Jahr 2002 mit dem Bauordnungsamt geführten Vorgespräche zu einem ähnlichen Vorhaben und aufgrund der in unmittelbarer Umgebung zwischenzeitlich genehmigten Bebauung kann in einer ersten planungsrechtlichen Einschätzung davon ausgegangen werden, dass das nun geplante Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig sein wird. Die Erschließung des Grundstücks soll über den entsprechend auszubauenden Heideweg erfolgen (vgl. Prioritätenliste).

Die Investitionskosten wurden für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 23 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit auf etwa 3,25 Mio. € geschätzt. Dies entspricht je Quadratmeter geschaffene Wohnfläche Investitionskosten von etwa 1.900 €.

Eine aus diesen Kosten errechnete Kaltmiete, welche eine angemessene Rendite darstellt, läge bei über 9,50 € je Quadratmeter. Die Miete einer Wohnung mit einer Fläche von 60 Quadratmetern würde dann etwa 700 € inkl. aller Nebenkosten betragen. Dies würde vermutlich die Zahlungskraft vieler Bürger übersteigen. Daher standen die Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Gemeindeverwaltung unter der Grundannahme, dass die maximale Miete 7,50 € je Quadratmeter nicht übersteigen sollte (zum Vergleich: Die durchschnittliche Miete aller kommunalen Wohnungen beträgt etwa 4,30 € je Quadratmeter, bei gutem Standard nahe 5,00 € je Quadratmeter.)

Im Folgenden sollen die bilanziellen Auswirkungen der Investition dargestellt werden:

Herstellungskosten

3.250.000,00 €

Nutzungsdauer in Jahren

80

 

 

Mietfläche

1.644,08

Kaltmiete je qm

        7,50 €

Leerstandsrisiko

3%

hrliche Mieteinnahmen

   143.528,18

 

 

hrlicher Aufwand

 

 

 

Abschreibung

     40.625,00 €

hrlicher Unterhaltungsaufwand (Mittel der ersten 10 Jahre)

  10.000,00 €

Verwaltungskosten

   4.600,00 €

Liegenschaftszins Grundstück (4%)

    4.800,00 €

Summe Aufwand

     60.025,00 €

 

 

hrlicher Ertrag

 

 

 

Mieteinnahmen

   143.528,18 €

Summe Ertrag

   143.528,18 €

 

hrlicher Gewinn

 

 

 

Gewinn Objekt (Saldo aus Ertrag und Aufwand)

83.503,18 €

Verzinsung des eingesetzten
Kapitals (= Gewinn / Herstellungskosten)

2,57%

 

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt, dass das eingesetzte Kapital (3,25 Mio. €) lediglich einer Verzinsung von 2,57% unterliegt. Momentan ist der Anlagezins etwas geringer, im Mittel aber deutlich höher. Auch der Einsatz von Fremdkapital ist nicht möglich, weil durch die Rückflüsse der Fremdkapitalzins nicht bedient werden kann.

Da die Investition nicht allein als Geldanlage angesehen werden sollte, sondern auch das Ziel verfolgt wird, bezahlbaren Wohnraum für ältere Bürger zu schaffen, erscheint unter diesem Aspekt die Verzinsung gerade noch akzeptabel.

Es wird jedoch vorgeschlagen, die Investitionssumme zu verringern, um das wirtschaftliche Risiko zu minimieren. In der Anlage ist daher eine zweite, etwas kleinere Variante mit 17 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit dargestellt. Hier würden die Investitionskosten etwa 2,5 Mio. € betragen. Diese Summe kann von der Gemeinde Wandlitz aufgebracht werden, ohne dass andere gemeindliche Vorhaben gefährdet werden.

Eine weitere Verkleinerung des Objektes ist nicht anzustreben, weil dann das Verhältnis zwischen Baukosten und Mietfläche ungünstiger wird, d.h. die Baukosten je Quadratmeter steigen.

In den beschlossenen Haushaltsplan 2011 wurden bereits Finanzmittel für Planungsleistungen in Höhe von 30.000,- eingestellt. Das Vorhaben soll nach gefasstem Beschluss durch die Gemeindevertretung 2012 zu Ende geplant werden. Zugleich ist beabsichtigt, noch in dem gleichen Jahr  soweit möglich mit der Errichtung bzw. Umsetzung zu beginnen.

 

 

Gesetzliche Grundlagen

Kommunalverfassung

Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen:                 Ja   Nein

 

 

o              Investitionen, Erwerb von Sachanlagevermögen u. Grundstücken, Investitionszuschüsse

 

Betrag in EURO

Gesamtkosten der Maßnahme (Auszahlung: Beschaffungs-/Herstellungskosten; Einmalkosten)

 

Maßnahmebezogene Einzahlungen (Zuschüsse/ Beiträge)

 

 

Abschätzung der Auswirkungen im Ergebnishaushalt:

 

Dauer in Jahren

Betrag in EURO

jährl. laufende Haushaltsbelastung aus Abschreibungen o. Aufl. ARAP

 

 

jährl. laufende Erträge aus Auflösung SoPo

 

 

übrige jährliche Belastung (Folgekosten)

 

 

 

 

o              Erträge und Aufwendungen

(wenn nicht Investitionen, Erwerb von Sachanlagenvermögen, Investitionszuschüsse)

 

Betrag in EURO

Erträge

 

Aufwendungen (Konzeption)

5.400,00

 

 

o              Veräußerung von Grundstücken und sonstigen Vermögensgegenständen

 

Jahr

Betrag in EURO

Einzahlung

 

 

 

 

Veranschlagung im Haushalt

Nein

Jahr

Produktkonto

ggf. Investitionsnr.

Betrag in EURO

 

2011

52200.52901

 

10.000,00

 

2011

52200.785100

5220006001

30.000,00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Beschluss:

 

Die Gemeindevertretung bestätigt die in der Konzeption (vgl. Anlage) vorgeschlagene Bebauung der gemeindlichen Flurstücke 461, Flur 12, Gemarkung Schönwalde  mit einer altersgerechten Wohnanlage und beschließt,

1.      die Planung auf der Grundlage dieser Konzeptionr die Variante 2 fortzusetzen,

 

2.      die für die Beendigung der Planung und die Realisierung  erforderlichen Haushaltsmittel entsprechend der Kostenschätzung der Vorplanung r die Haushaltsjahre 2012/ 13 einzustellen,

 

3.      den Bürgermeister zu ermächtigen, das Architektur Büro Markus Coelen Gesellschaft von Architekten mbH mit der Weiterführung der Planungen bis zur Einreichung der Baugenehmigung zu beauftragen,

 


Anlagen:

Auszüge aus der Konzeption

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Konzept_Service_Wohnen_Am_Heideweg_280411_coelen (2123 KB)