Vorlage - BV-HA/2007-0308  

Der Gemeindeverwaltung liegt eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück der Gemarkung Wandlitz, Stolzenhagener Chaussee 21, Flur 6, Flurstück 206 vor. In dem geplanten Gebäude sollen eine bis maximal drei Wohnungen sowie Lager-/Ausstellungs- und Büroräume für einen Heizungs- und Sanitärbetrieb Raum finden.

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Wandlitzsee Nord I“ und ist als allgemeines Wohngebiet WA 3 ausgewiesen.

Der Bebauungsplan „Wandlitzsee Nord I“ setzt fest, dass in den allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden können.  Auf dem Baugrundstück soll ein Heizungs- und Sanitärbetrieb angesiedelt werden, so dass diesbezüglich die Zulassung einer Ausnahme erforderlich ist.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist hinsichtlich der Gestaltung der Gebäude eine maximale Gebäudekantenlänge von 16 m zulässig. Das geplante Gebäude ist 21 m lang.

Darüber hinaus sind im Plangebiet Dächer von Hauptgebäuden zulässig als Satteldächer, Walm- oder Krüppelwalmdächer mit symmetrischer Dachneigung von mindestens 25° und maximal 45°. Pult- und Flachdächer sind bei Hauptgebäuden allgemein nicht zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet sind weiter ausnahmsweise Flachdächer als oberer Abschluss von Dächern zulässig, wenn diese von außen nicht als Flachdächer erkennbar sind. 

Beabsichtigt ist die Errichtung eines aus zwei Gebäudeteilen bestehenden Baukörpers mit zwei Pultdächern mit einer Dachneigung von 10°. Beide Dächer sind gegeneinander als flaches V geneigt.

Weiter ist festgesetzt, dass die Anlage von Garagen und Stellplätzen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und daher in den Vorgärten nicht zulässig ist. Der Vorgarten ist ein mindestens 5 m breiter Streifen zwischen dem Gebäude und der an die öffentliche Verkehrsfläche grenzenden Grundstücksgrenze. Die erforderlichen Stellplätze sollen, um möglichst große Grundstücksteile für eine Gartengestaltung nutzen zu können, in Anlehnung an die Nachbargrundstücke Stolzenhagener Chaussee 22 und 23 innerhalb dieses Vorgartenbereiches unmittelbar an der Grundstücksgrenze zur Straßenparzelle angeordnet werden.

Die beantragten Ausnahmen und Befreiungen werden aus Sicht der Gemeindeverwaltung wie folgt bewertet:

Die Ausnahme hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ist ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen und städtebaulich vertretbar. Ein Heizungs- und Sanitärbetrieb ist ein nicht störendes Gewerbe, das in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sein kann.

Ebenfalls städtebaulich vertretbar ist aus Sicht der Gemeindeverwaltung die beantragte Befreiung hinsichtlich der maximal zulässigen Gebäudekantenlänge. Die Gestaltung des Baukörpers wurde so gewählt, dass eine Staffelung von maximal 2 x 10,5 m Gebäudekante das Gebäude optisch unterteilt. Durch die Anordnung des Gebäudes auf dem Grundstück wird die Massivität zusätzlich vermindert und ist von der Straße nicht unbedingt wahrnehmbar. Planungsziel war es, durch die v.g. Festsetzung insbesondere Baukörper, deren Gebäudekantenlänge an der Straßenfront 16 m überschreitet, zu verhindern. Durch die Staffelung und die Anordnung des Gebäudes sind trotz einer Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudekantenlänge keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild zu befürchten.

Die beantragten Befreiungen hinsichtlich der Dachform, der Dachneigung und der Anordnung der Stellplätze sind aus Sicht der  Gemeindeverwaltung städtebaulich nicht vertretbar und es sind negative Auswirkungen auf das Ortsbild zu befürchten. Die Dachform eines Pultdaches mit einer Dachneigung von 10° ist, trotz der symmetrischen Ausrichtung der Dachflächen städtebaulich nicht gewollt. Ziel der Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung war es, im Plangebiet charakterfremde, nicht ortsübliche bauliche Erscheinungsformen zu vermeiden.   

Hinsichtlich der Anordnung der Stellplätze ist zutreffend, dass die Stellplätze der benachbarten Grundstücke Stolzenhagener Chaussee 22-24 direkt an der Straße angeordnet sind. Berücksichtigt werden muss jedoch, dass dieses Bauvorhaben bereits vor der Überplanung des Ortsbereiches Wandlitzsee Nord genehmigt wurde und in diesem Fall daher nicht das Prinzip der Gleichbehandlung greifen kann.

Gesetzliche Grundlagen

§ 31 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)

§ 3 Absatz 2 Gemeindeordnung für das Land Brandenburg (GO)

§ 3 Zuständigkeitsordnung der Gemeinde Wandlitz

Finanzielle Auswirkungen:              nein

Beschluss:

Der Haupt- und Finanzausschuss fasst folgenden Beschluss:

Der Haupt- und Finanzausschuss erteilt seine Zustimmung zur Ausnahme von der Festsetzung hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten.

Der Haupt- und Finanzausschuss erteilt seine Zustimmung zur Befreiung von der Festsetzung zur maximal zulässigen Gebäudekantenlänge.

Der Haupt- und Finanzausschuss erteilt nicht seine Zustimmung zu den Befreiungen von den Festsetzungen hinsichtlich der Dachform, der Dachneigung und der Anordnung der Stellplätze.

Anlagen:

(5 Seiten)

Flurkartenauszug

Auszug aus dem Antrag auf Bauvorbescheid